Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя?

Определение перепланировки дается в Жилищном кодексе (ст.25). Возможные изменения помещения должны быть отражены в техническом паспорте. Любая инверсия в конфигурации считается перепланировкой.

Постановление Госстроя дает более широкое определение специфическому термину:

• Снос и возведение перегородок;
• Расширение площади комнат и укрупнение квартир;
• Заделка дверных проемов и перенос в другие места.

Перепланировку часто путают с переустройством. Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей сантехнического, электрического, газового, отопительного оборудования, которые вносятся в техпаспорт помещения. Остальной монтаж определяется, как перепланировочные работы.

Особенности

Перед началом ремонтно-строительных работ делается документальное оформление. Необходимо получить разрешение на то, что подлежит понятию «перепланировка». Есть положения, которые не входят в данную категорию.

Перепланировка делается только в пределах границ жилого помещения. Площадь, которая находится за границей, в определение не входит. Согласовывается любое действие, включая небольшие перегородки.

Для согласования не всегда подойдет дизайн-проект или план от строителей. Необходимо подготовить документацию от организации с допуском СРО. Не все возьмутся за реализацию идеи. Фирмы, проектирующие заводы, вряд ли, смогут изготовить правильный расчет новой квартиры.

Основные виды работ, которые необходимо согласовывать:

• Совмещение кухни с жилой комнатой;
• Увеличение санузла за счет коридора;
• Организация гардеробной;
• Изолирование комнат.

Глобальные изменения делаются с разрешения Государственной жилищной инспекции, Отдела надзорной деятельности МЧС и Администрации района. Любая перепланировка оформляется официально.

В некоторых регионах поход в ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) или БТИ (бюро технической инвентаризации) не является обязательной и необходимой процедурой. Бюро имеет статус проектной организации, которая занимается согласованием и проектированием.

Порядок проведения

Все, кто общался с органами власти и прочими государственными учреждениями, знают, что такое бюрократические проволочки. Легко и быстро — это не по регламенту. За 25-30 дней не получится взять разрешение. Данный период может охватывать лишь один из пунктов.

План действия состоит из пяти шагов:

1. Подготовка проекта;
2. Согласование в муниципальных и контролирующих органах;
3. Переобмер жилого помещения после проведения ремонтных работ;
4. Выдача акта ввода квартиры в эксплуатацию;
5. Регистрация с записью изменений в ЕГРН.

Для разработки проекта обращаются в проектную организацию. Надо быть готовым к сбору документов:

• Технический паспорт;
• Свежая выписка из ЕГРН;
• Акт обследования вентиляционных каналов;
• Поэтажные планы нижнего и верхнего этажа.

Срок исполнения: до двух месяцев. После изготовления проект представляется в межведомственную комиссию на согласование. В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные разрешения от пожарной инспекции и банка.

Если здание, где расположена квартира, относится к объектам культурного наследия, потребуется согласование в ответственном органе, который занимается охраной памятников.

По административному регламенту комиссия рассматривает проект в течение 45 дней. По истечении сроков, выдается отказ с замечаниями. Это нормальная практика возврата. После устранения недочетов документы повторно подаются на согласование. Если недоработок нет, выдается решение об одобрении проекта. Только после разрешения приступают к ремонту.

• По окончании работ кадастровый инженер делает переобмер квартиры. Выбирается компания, которая предоставляет кадастровые услуги. По итогам переобмера составляется технический план квартиры;
• Вместе с остальными документами техплан направляется в межведомственную комиссию (жилищную инспекцию, в контролирующий орган), который утверждает и согласовывает работы. Срок рассмотрения: 45 дней;
• Делается сверка перепланировки и утвержденного проекта. Представители иногда выезжают по адресу, чтобы лично убедиться в правильности исполнения перепланировки;
• По окончании выдается акт ввода квартиры в эксплуатацию. Кадастровому инженеру передается акт, взамен получают скорректированный план объекта;
• Остается последний пункт: регистрация с внесением данных в единый реестр. Понадобится технический план. Новые документы на перепланированную жилплощадь в Росреестре выдаются через 14 дней.

При изменении физической конфигурации объекта юридические документы приводят в порядок. Хождения по инстанциям заканчиваются, когда собственник получает на руки новую выписку.

Что нельзя?

Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке. Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя? Одобрят или дадут мотивированный отказ, выяснится во время посещения комиссии, инспекции, других органов и отделов, уполномоченных решать подобные вопросы. Большинство людей считают, если не затрагивать несущие стены, то с квартирой можно делать все, что захочется. Распространенное заблуждение приводит к потере нервов, времени и денег.

Основные ошибки

• Самовольное остекление лоджии или замена существующего остекления без сохранения единой концепции фасада при объединении лоджии с кухней или комнатой;
• Проем в несущей стене без усиления является лидером среди всех запретов. Нарушается технология работ, даже, при демонтаже несущих стен с наращиванием дополнительных конструкций;
• Редкое, но серьезное нарушение, когда кухня и комната остается без окон и без естественного освещения. Кухню переносят в коридор для увеличения количества комнат, что недопустимо по санитарным нормам;
• Увеличение кухни за счет площади комнаты является самой распространенной ошибкой. Идея приходит, когда хозяйкам очень хочется иметь просторное помещение, где проводят большую часть времени;
• Увеличение санузла за счет площади кухни. Один из случаев, когда жильцы не подозревают, что становятся нарушителями. Ошибочно считают, что кухня и санузел относятся к мокрым зонам. Строительные нормы четко разделяют данные понятия.

Запрещено

• Отключать общедомовые инженерные сети;
• Нарушать жилищные условия проживания соседей;
• Расширять в квартире кухню и санузел за счет жилой комнаты;
• Объединять газифицированную кухню с другими помещениями;
• Нарушать устойчивость конструкций дома, создавая опасность разрушения;
• Производить любые работы по уменьшению сечения вентиляционных каналов;
• Переносить стояки отопления, водоснабжения, канализации и делать полную зашивку;
• Делать врезку дополнительных вентилей в стояк отопления, с помощью которых можно влиять на общую подачу отопления в квартиры соседей.

Самый важный пункт о нарушении требований строительной и пожарной безопасности, гигиенических и эксплуатационных норм.

Что можно?

На первый взгляд может показаться, запретов больше, чем разрешений. Перепланировка квартиры: что можно сделать? Проводить любые мероприятия, которые не нарушают строительные и законодательные нормы. Всегда есть какое-то «но», которое позволяет сделать перепланировку. Соблюдая все нормы, мысль о том, что каждый метр должен быть полезным, реализуется на практике.

• Проем в несущей стене делается только с усилением дополнительными конструкциями. Сначала усилить стену, потом вырезать проем. По новому плану возводятся стены;

• Обязательно должны быть окна и естественное освещение. В домах с железобетонными перекрытиями устанавливают перегородки стандартной толщины, которые не ведут к серьезному увеличению нагрузки;

• Если решили объединить кухню с комнатой, квартира должна иметь не менее двух комнат и электрическую (не газовую) плиту на кухне. В однокомнатной квартире монтируется раздвижная дверь.

Когда на новую квартиру есть все разрешительные документы, осуществляется любая перепланировка. Знание основных правил помогут избавиться от головной боли и больших финансовых затрат во время и после ремонта.

Штрафные санкции

Как узнают о незаконной перепланировке? В 90% случаев сообщают добрые соседи. Незаконная реорганизация в квартире влечет последствия. Административные взыскания незначительные (2-2,5 тысячи руб.), но через шесть месяцев делается предписание о возврате квартиры в первоначальное состояние. По решению суда квартиру могут выставить на торги с возмещением стоимости объекта за вычетом судебных издержек.

Перепланировка — событие нечастое. Многие не знают подробностей, нюансов и сложностей. Схема согласования перепланировки выглядит примитивной и понятной. В реальности не все так просто. Основное — это понять, как избежать ошибок и проблем.