Налог с продажи квартиры: как уменьшить сумму до минимума законными способами

По закону, любой доход облагается налогом, в том числе тот, который был получен от реализации имущества. Однако в отношении объектов недвижимости действуют налоговые льготы — все зависит от того, как получил продавец в собственность жилье и сколько лет он владеет им.

Кто и какой платит налог

При совершении сделки купли-продажи жилья с покупателя налог не взимается. Более того, новый владелец получает льготу в виде имущественного вычета в сумме 13% от его стоимости в пределах законного лимита (2 или 3 млн рублей).

При регистрации собственности в Росреестре обе стороны — и продавец, и покупатель — уплачивают государственную пошлину в равных долях от общей суммы. В 2018 году пошлина составляет 2000 рублей.

При реализации квартиры налог уплачивает только продавец, поскольку именно он получает денежный доход с этой сделки, но лишь в том случае, если владеет квартирой меньше установленного законом срока. С резидента РФ взимаются стандартные 13% НДФЛ, с нерезидента — 30%. Налог с продажи имущества, находящегося в собственности более 3 или 5 лет (зависит от того, каким образом объект достался владельцу), не взимается.

Изменения в налоге с продажи квартиры в 2018 году

В 2016 году изменилась продолжительность срока, в течение которого ее владелец квартиры обязан уплачивать налог после продажи.

В отношении недвижимости, полученной в собственность после 01.01.2016, ст. 217.1 НК РФ устанавливает следующие нормы по срокам:

• 3 года — имущество, перешедшее по наследству, договору ренты или принятое в дар от близкого родственника, приватизированная квартира;
• 5 лет — при покупке недвижимости.

Граждане, приобретшие жилье до 2016 года, руководствуются старыми правилами, действующими на момент совершения сделки — тогда минимальный срок для всех объектов равнялся 3 годам.

Пример. Иванов купил квартиру в ноябре 2015 года, а Петров — в феврале 2016, после вступления в силу изменений НК РФ. Иванов уже в ноябре 2018 года (через 3 года с момента регистрации) сможет продать ее и не платить налог, а Петрову придется ждать до 2021 года — в отношении его объекта недвижимости действуют новые правовые нормы.

Первоначальной точкой отсчета указанного срока будет считаться день, когда имущество де-юре перешло к новому владельцу:

• при наследовании квартиры — день кончины наследодателя;
• жилищно-строительный кооператив — дата выплаты последнего взноса или подписания акта приема-передачи квартиры;
• в остальных случаях — дата регистрации права собственности.

Налоговые льготы при продаже квартиры

Единственная льгота, на которую может рассчитывать владелец до окончания законного срока — это уменьшение налоговой базы, т.е. суммы, с которой рассчитывается НДФЛ.

НК РФ предлагает два варианта:

• имущественный вычет в фиксированном размере 1 млн рублей;
• вычет в сумме понесенных расходов на приобретение реализуемого объекта недвижимости.

Владелец жилья сам вправе выбрать тот вариант, который ему выгоднее.

С 2016 года стоимость квартиры для исчисления налоговой базы не может быть ниже 70% от ее кадастровой стоимости. Такие изменения в НК РФ стали закономерным следствием популярной практики фиктивного уменьшения договорной цены квартир, бывших в собственности менее трех лет — собственники использовали эту лазейку, чтобы избежать уплаты больших сумм налога.

Теперь по закону при расчете налоговой базы учитывается максимальная сумма: либо та, что указана в документах, либо кадастровая (с коэффициентом 0,7), если она оказалась больше договорной.

Пример. Сидоров в 2017 году купил дом за 2,3 млн рублей, а через год продал его за 3,1 млн. Кадастровая стоимость — 3, 9 млн, но с понижающим коэффициентом она уменьшается до 2,73 млн, поэтому к расчету принимается максимальная цена, т. е. договорная. Сидоров может сократить налоговую базу на 1 млн за счет фиксированного вычета (до 2,1 млн) или на 2,3 млн за счет вычета в сумме понесенных расходов (до 800 тысяч). В первом случае он будет обязан уплатить налог в сумме 273 000, во втором — 104 000.

Фиксированный имущественный вычет применяется в тех случаях, когда:

• стоимость недвижимости меньше или равна 1 млн;
• у продавца нет документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости;
• квартира была получена по наследству, в результате приватизации или принята в дар.

Расчет вычета из подоходного налога при продаже жилья

Для расчета вычета и определения точной суммы налога, подлежащего уплате, потребуются следующие сведения:

• реальная стоимость квартиры, указанная в договоре;
• кадастровая стоимость;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство приватизации и т. п.);
• документы, подтверждающие расходы продавца на приобретение объекта недвижимости.

Шаг 1. Определение общей суммы налоговой базы, подлежащей уменьшению

Вначале вы должны уточнить кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года. Сделать это можно на сайте Росреестра, указав в онлайн-форме поиска адрес объекта — там же вы сможете при необходимости заказать выписку.

Умножив кадастровую стоимость на коэффициент 0,7, вы сравниваете полученную сумму с суммой, указанной в договоре купли-продажи, и выбираете большее значение — это и есть стоимость жилья, которую вы будете использовать для расчета налоговой базы.

Пример. Вы продаете за 2,5 млн квартиру, кадастровая стоимость которой равна 2,7 млн рублей. Применив понижающий коэффициент 0,7, вы получите стоимость 1,89 млн рублей, однако для расчета налоговой базы будете использовать максимальную цену, т. е. договорную (2,5 млн).

Если кадастровая стоимость не определена, то для расчета налоговой базы используется сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Шаг 2. Определение размера вычета для сокращения налоговой базы

Для уменьшения базы налогообложения нужно вычесть из максимальной стоимости квартиры расходы:

• на ее приобретение (сумма, указанная в договоре, должна быть подтверждена чеками, банковскими выписками, распиской бывшего собственника);
• на ремонт и закупку отделочных материалов (при наличии подтверждающих документов).

Пример. Два года назад Иванов приобрел квартиру за 2,1 млн и сделал ремонт, потратив на обустройство 250 тысяч — теперь он продает ее за 2,5 млн. Поскольку владелец сохранил все чеки и акты выполненных работ, он вправе уменьшить налоговую базу с учетом всех понесенных расходов: 2, 5 млн — 2,1 млн — 250 тыс. = 150 тысяч рублей. Таким образом, Иванову полагается внести в казну государства скромные 13% от 150 тысяч рублей чистого дохода с продажи имущества, т. е. всего 19500.

В отсутствие документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости, или в ситуациях, когда жилье досталось в собственность безвозмездно, можно прибегнуть к фиксированному вычету в 1 млн рублей.

Пример. Сидоров продает квартиру стоимостью в 2,5 млн рублей, доставшуюся ему по наследству. Он вправе использовать фиксированный имущественный вычет (2, 5 млн — 1 млн), снизив налоговую базу до 1, 5 млн рублей. С этой суммы он уплатит налог в размере 13% — 195 000 рублей.

Если вы затрудняетесь произвести расчеты самостоятельно, воспользуйтесь онлайн- калькулятором, с помощью которого можно вычислить точную сумму налога с продажи квартиры.

Долевое владение собственностью: как рассчитать налог с продажи

При продаже квартиры, находящейся в долевой или в совместной собственности, налоги уплачивают все собственники — пропорционально размеру долей.

Пример. Николаевы после развода продают общую квартиру за 5 млн рублей, купленную год назад за 4 млн. Поскольку имущество было поделено в равных долях, каждому из экс-супругов нужно уплатить налог с дохода от продажи своей половины, т. е. по 13% с 500 тысяч рублей.

При продаже совместной собственности члены семьи могут договориться между собой о произвольном распределении вычета — для этого им нужно будет написать соответствующее заявление при подаче налоговой декларации.

Фиксированный имущественный вычет при реализации совместной и долевой собственности распределяется по-разному: если каждый хозяин доли заключает с покупателем отдельный договор купли-продажи, он вправе уменьшить свою налоговую базу на 1 млн рублей, т. е. на полную сумму вычета. Если объект оформляется одним договором от лица всех членов семьи, то им придется делить вычет между собой пропорционально размеру долей — или распределить его в произвольном порядке.

Итак, вовсе не обязательно ждать несколько лет, чтобы продать квартиру с минимальными финансовыми потерями — имея на руках документы, подтверждающие затраты на ее покупку и обустройство, вы можете воспользоваться льготами, в несколько раз сократив величину подоходного налога.