Содержание
Понятие кадастровой стоимости квартиры появилось с 2011 года как результат развития рынка жилья. Государство нуждалось в создании таких механизмов оценки стоимости жилья, которые позволили бы максимально приблизить показатели к рыночной цене недвижимости. Сделать рыночную цену жилья точкой отсчёта при расчёте различных платежей невозможно в принципе. Однако учесть все факторы ценообразования можно и нужно, что и было сделано при расчёте кадастровой стоимости.
Разница между рыночной и кадастровой стоимостью
Разница между этими понятиями на первый взгляд очень простая – рыночная определяется договорённостью покупателя и продавца, а кадастровая рассчитывается государственными структурами.
Рыночная цена постоянно меняется в зависимости от конъюнктуры. Кадастровая стоимость также меняется, так как зависит от некоторых факторов мобильного характера. Однако её изменение находится под контролем государства, поэтому носит упорядоченный характер.
Особенности
Данная величина оценки жилья зависит от следующих факторов.
- Количества метров жилой площади. В этом случае цена 1 мера умножается на количество жилых метров.
- Количества лет функционирования жилого дома. Квартиры в старом доме, конечно, дешевле, чем в новом.
- Состояния дома. В данном случае учитывается состояние коммуникаций, дата проведения последнего капитального ремонта и т.п.
- Района, в котором размещено строение. В этом случае оценивается инфраструктура, престижность района, обеспеченность социально значимыми объектами.
Каждый из этих факторов может преобладать над остальными. Например, квартира в новом доме, который расположен в ещё не обустроенном микрорайоне, может стоить дешевле, чем жильё в доме, построенном 20 лет назад, но в районе, где есть всё необходимое для комфортной жизни людей.
Когда кадастровая стоимость выше?
Рыночная цена квартиры зависит не только от объективных, но и от субъективных факторов. Экстренность продажи квартиры часто диктует необходимость существенного снижения цены.
Кадастровая цена может быть сильно завышена, например, в новом доме с повышенной комфортностью. Если этот дом расположен в новом микрорайоне, где ещё не обустроена инфраструктура, а общественный транспорт функционирует не регулярно, то спрос на такие квартиры может быть снижен, а кадастровая цена завышена. Такая ситуация крайне невыгодна владельцам квартир, которым приходится платить слишком высокие налоги.
Для чего нужна?
Данная оценка квартиры пришла на смену инвентаризационной стоимости, в которой учитывались только затраты на строительство дома и квартиры. Кадастровая стоимость применяется при:
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
- расчёте имущественного налога;
- оценке рыночной цены недвижимости при её переходе от одного владельца к другому;
- расчёте величины квартплаты в ситуации соцнайма;
- оценке рисков во время оформления ипотеки.
В существовании кадастровой стоимости заинтересовано государство. Однако участники свободного рынка недвижимости так же могут ориентироваться на этот показатель при формировании условий сделки.
Где узнать в 2018 году?
Эти сведения содержатся в любой официальной информации об объекте недвижимости. Первоначально они вносятся в базу данных ЕГРН, а потом повторяются во всех документах на недвижимость.
Получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно в:
- ЕГРН;
- Кадастровой палате;
- МФЦ;
- Росреестре.
Кроме того, в интернете существуют сайты, которые предоставляют услуги посредников по поиску подобной информации.
Как узнать бесплатно онлайн по адресу или кадастровому номеру
Если речь идёт только о том, чтобы узнать кадастровую стоимость, то сделать это на сайте Росреестра лучше всего через сервис публичных карт.
Система поиска напоминает таковую на сервисе Яндекс карт. После того, как вы вышли в систему карт, нужную информацию можно найти следующим образом.
- Кликнуть на нужный участок, после чего сразу появится информация о нём. Однако так можно получить сведения о земельном участке или отдельном строении.
- Для того, чтобы посмотреть сведения о квартире, нужно в строку, расположенную в верхнем левом углу, ввести кадастровый номер или адрес квартиры. После нажатия клавиши «найти» появятся основные сведения об объекте.
- Найти объект можно и с помощью географической системы координат, введённой в адресную строку. Однако получить так сведения о квартире проблематично.
С помощью кадастрового паспорта
Данный документ содержит всю минимально необходимую информацию по объекту недвижимости. Если вы готовите квартиру к отчуждению, то паспорт вам всё равно понадобится. По этой причине лучше сразу получить этот документ, где в п.8 и находится искомая информация. Кадастровый паспорт можно получить в:
- МФЦ;
- Росреестре;
- системе госуслуг.
В Кадастровой палате
Здесь можно заказать справку о кадастровой стоимости квартиры. Для этого необходимо обратиться в Кадастровую палату очно или в режиме онлайн, заполнить бланк заявки и подать:
- свидетельство о праве на недвижимость;
- квитанцию об уплате пошлины;
- паспорт.
Специалист, принимающий заявку, осуществляет ксерокопирование документов и выдаёт расписку. В ней указывается перечень принятых документов и дата готовности справки.
Как и когда изменяется?
Переоценка может проводиться в плановом порядке (раз в 5 лет) и по необходимости. Инициировать изменение могут органы власти любого уровня, а также владельцы объектов недвижимости. Обычно поводом для переоценки служат:
- изменения в состоянии строения;
- введение объекта в эксплуатацию;
- изменение состояния инфраструктуры;
- переход строения из одной категории в другую.
Кроме того, внеплановые изменения могут быть проведены при обращении владельца, который выявил ряд несоответствий действительному положению вещей.
Как рассчитать?
Расчёт производится в БТИ. Здесь сосредоточена вся информация о самой квартире, состоянии дома, особенностях района.
Все данные обрабатываются и передаются в Кадастровый Фонд, где цена утверждается и заносится в базу данных ГКН.
Способы расчёта
Подобным расчётом занимаются оценщики, которые руководствуются нормами ФЗ № 135 (29.06. 1998 г.), регулирующего оценочную деятельность. Статья 24.15. данного закона определяет механизмы деятельности оценщиков и сроки их работы.
Существуют следующие методы оценки объектов недвижимости.
- Затратный. Его применяют по отношению к объектам, которые ещё не сданы в эксплуатацию. В этом случае учитываются уже произведённые затраты на строительство, цена земельного участка, возможность подключения к существующим коммуникациям и т. п.
- Сравнительный. Основан на сравнительном анализе сделок по недвижимости. В результате выявляется средняя цена недвижимости, что позволяет ввести её в оценку.
- Доходный. Применяется в тех случаях, когда нет возможности проведения объективной оценки по всем параметрам. В этом случае анализируют среднестатистическую стоимость аренды жилья в данном районе и расходы на его обслуживание.
Калькулятор
Для самостоятельного определения стоимости объекта можно использовать сервис публичных карт Росреестра. За основу можно взять формулу, в которой удельная стоимость умножается на площадь.
Простота этого действия связана с тем, что в карте уже заложены данные об удельной стоимости единицы площади для участка земли, строения или квартиры. Для того, чтобы рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, достаточно навести курсор на его изображение и кликнуть. После этого останется лишь умножить удельную величину на количество метров.
Для квартиры алгоритм несколько иной. В строку поиска нужно ввести кадастровый номер или адрес квартиры, а потом проделать простые арифметические действия. Если на данный объект нет удельной стоимости, это означает, что оценщики здесь ещё не работали.
Также можно воспользоваться одним из онлайн калькуляторов представленных в сети Интернет.
Можно ли оспорить оценку?
Поскольку от кадастровой стоимости зависят многие платежи, в том числе и налоги, люди часто не хотят мириться с высокими показателями стоимости. Право оспаривать результаты оценки физическими и юридическими лицами дано ст. 24. 18 ФЗ № 135 и приказом № 263 Минэкономразвития.
Физические лица в этом случае могут обращаться с жалобой сразу в суд. Юридические лица обязаны сначала оспорить оценку в комиссии, которая рассматривает подобные споры.
Налог
С 2017 года налог на недвижимость в некоторых регионах уже оплачивают по новым правилам, то есть на основе кадастровой стоимости.
Расчёт налога на жильё производится по следующей схеме:
- если кадастровая стоимость составляет менее 300000 рублей, то налог будет равен сумме в 0,1% от этой стоимости;
- при стоимости от 300000 до 500000 рублей налог будет исчисляться в величинах от 0,2 до 0,3%;
- если квартира оценена в сумму более 0,5 миллиона рублей, то придётся платить налог, исчисляемый в интервале от 0,2 до 2%.
Такая зависимость налогов от кадастровой стоимости и заставляет владельцев тщательно следить за тем, насколько адекватно определена эта стоимость. Для подобного контроля в соответствующих службах сейчас созданы все условия. Так что каждый владелец может не только проверить величину оценки его квартиры, но и опротестовать эту оценку.