Отмена договора дарения – нормативы и нюансы

Переход права собственности на недвижимость к другому лицу, как правило, затрагивает интересы многих людей. Часто ущемляются интересы родственников и даже человека, передавшего своё жильё. Особенно такая ситуация характерна при переходе прав в результате договора дарения. Многие родственники стараются воспрепятствовать дарению или признать заключённый договор незаконным.

Можно ли оспорить договор дарения на квартиру?

Любую сделку можно оспаривать в суде. Однако это мероприятие может оказаться пустой тратой времени, если не оценить все нюансы и перспективы заключения договора.

Оспорить в суде можно только уже завершённую сделку. При дарении недвижимости завершённой считается такая сделка, при которой одариваемый получил на руки свидетельство о праве владения.

Суд не примет к рассмотрению дело, не имеющее юридической завершённости. Пока дарение отражено только в договоре, пусть и заверенном нотариусом, это всего ли договор о намерениях. Просто два человека договорились о том, что один передаёт, а другой принимает жилплощадь. Работа суда начинается в тот момент, когда будет представлена информация о том, что якобы незаконная сделка дарения свершилась, и к одариваемому лицу перешли все права на недвижимость.

Кто может оспорить?

При жизни дарителя оспорить сделку может только он сам. Если после того, как квартира перешла к другому человеку, даритель умер или был признан недееспособным, то оспаривать договор могут родственники, претендовавшие на наследство. Однако судебная практика показывает, что этим родственникам придётся доказывать, что они действительно могли получить квартиру по наследству.

Кроме того, при жизни или после смерти дарителя договор может быть оспорен:

• жильцами квартиры, имеющими долю данной жилплощади;
• супругами, не дававшими разрешение на сделку;
• совладельцами квартиры, не проживающими в ней;
• опекунами не дееспособного человека, заключившего сделку;
• юридическими и физическими лицами, чьи интересы были нарушены при заключении притворной или мнимой сделки.

Таким образом, подать заявление в суд о признании договора дарения не законным может любой человек, если он сможет доказать, что при переходе прав владения были нарушены его законные интересы.

Кроме того, если владелец недвижимость находится в медицинском учреждении, которое взяло на себя обязанности по обеспечению сохранности его имущества, то сделку могут оспорить представители этого учреждения.

В чем разница между оспариванием и отменой дарственной?

Разница между этими действиями носит процедурный характер. Отменить договор можно без решения суда, а оспорить только по решению этого органа правосудия.

Отменять договор могут только сами его участники. Оспаривание могут проводить третьи лица – родственники, люди, пострадавшие от сделки, юридические и физические лица, несущие ответственность за действия договаривающихся сторон и т. д.

В каких случаях можно оспорить?

Если регистрация вступления нового владельца в права обладания ещё не свершилась, то отменить договор можно на следующих основаниях.

1. Человек отказывается принять подарок. Причин у такого поступка может быть множество. Он не может заплатить налог, боится возможных преследований и ответственности перед структурами, которые могут посчитать сделку притворной или мнимой.
2. Обе стороны пришли к выводу о нецелесообразности данного действия.
3. Сам даритель передумал, поэтому отказался от процесса легализации сделки.
4. Договор может быть составлен с нарушениями. Это даёт основание органам регистрации прав на недвижимость оставить без удовлетворения просьбу о переходе права собственности другому лицу.

Если регистрация права нового владельца уже состоялась, то отменить сделку можно на следующих основаниях.

1. Если новый владелец причинил вред дарителю или близким ему людям.
2. После вступления в свои права новый владелец нанёс существенный вред подаренной недвижимости или своими действиями создал угрозу возникновения вреда.
3. Если одариваемый умер раньше, чем даритель.

Последняя ситуация имеет юридическую силу только в том случае, если данные условия оговаривают в договоре.

Основания для признания договора недействительным

Договор может не состояться при следующих обстоятельствах.

1. Признание дарителя недееспособным. Это состояние должно быть подтверждено соответствующими органами. Причём при временной недееспособности значимым моментом является отсутствие дееспособности в момент составления и подписания договора.
2. Неправильно составленный договор и нарушение процедуры его регистрации. Стараясь себя обезопасить от возможных претензий и неприятностей, обе стороны часто вносят много дополнительных условий, которые не соответствуют правилам составления подобных документов.
3. Неправильные действия при регистрации. С 2013 года сами дарственные не регистрируют, но процедуру оформления документов на нового владельца пройти необходимо. Сделать это следует как можно быстрее, потому что право собственности должно перейти при жизни дарителя.
4. Отсутствие письменного и нотариально заверенного согласия всех, кто совместно владеет данной недвижимостью.
5. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то договор дарения может быть признан не законным, если будут нарушены права детей. Нарушение может проявиться, например, в уменьшении доли недвижимости, приходящейся на ребёнка.
6. Лицо, заключившее договор не обладает правом осуществлять дарение. К ним относятся дети и их представители. В качестве получателя дара не могут выступать люди, которые являются законными представителями дарителей. Дарение недвижимости чиновникам может рассматриваться как форма взятки.
7. Статья 170 ГК предусматривает признание незаконной сделку дарения, если она скрывает корыстные цели. Например, переход квартиры к другому лицу может уберечь человека от конфискации имущества.
8. Если удаётся доказать, что на дарителя было оказано давление. Принуждение в любой форме является основанием не только к отмене договора, но и к привлечению виновного лица к уголовной ответственности.
9. Приведение ложных аргументов для того, чтобы уговорить человека подписать договор. Если сделка оформляется нотариально, то все стороны предупреждаются о том, к чему могут привести те или иные действия. После этого каждая договаривающаяся сторона несёт уже самостоятельную ответственность за ложную информацию и заведомо неправовые действия.
10. Признание дарителя банкротом в течение 6 месяцев после заключения сделки. Однако этот факт является основанием только в том случае, если имущество было приобретено за деньги, полученные при коммерческой деятельности.

Как можно отменить в судебном порядке?

Статья 578 ГК предусматривает основания отмены дарения в судебном порядке. Для решения этого вопроса в суд могут обратиться даритель, его законные представители, а также родственники, если даритель умер или находится в беспомощном состоянии.

Все перечисленные выше основания могут рассматриваться в суде, если права на недвижимость уже перешли к другому лицу. Заявителем может быть сам даритель, его родственники и юридические лица, подозревающие дарителя в умысле сокрытия имущества.

Судебные процессы по таким делам можно разделить на две части. Чаще всего рассматривают дела, инициированные по заявлению лиц, не желающих признать законность договора. Однако возможно рассмотрение дела о договоре в рамках других дел или по следам решения суда.

Как отменить в случае преступления против жизни или здоровья дарителя?

Чаще всего вопрос об отмене договора дарения рассматривается в рамках уголовного дела, возбуждённого в случае убийства дарителя, нанесения ему тяжких телесных повреждений, причинения вреда его имуществу.

Договор может быть признан недействительным и в рамках судебного дела, где рассматривается причинение вреда родственникам дарителя человеком, который получил недвижимость в дар.

Кроме того, договор может быть заключён вследствие шантажа, угрозы похищения детей, увольнения с престижной и высокооплачиваемой работы и т.д.

В этих ситуациях самое главное – это доказать связь между опасными и вредными деяниями и переходом недвижимости к другому человеку.

Процедура признания договора недействительным

Все иски, подаваемые в суд с целью оспаривания сделки по дарению, основываются на двух её признаках – оспоримости и ничтожности. В последнем случае имеются явные признаки несоответствия сделки закону. При ничтожных признаках человек может обратиться лишь с просьбой о применении последствий.

Если ситуация сложная и неоднозначная, то сделка является оспоримой. В этом случае необходимо проведение процедуры судебного заседания с рассмотрением дела по существу. При этом обязанность доказательства незаконности сделки лежит на заявителе.

Сроки отмены

Исковая давность по договорам такой категории отсчитывается с момента обнаружения признаков незаконности. Она оставляет 3 года. Необходимо различать два понятия – расторжение договора и признание его не действительным. Расторжение может быть проведено в течение года, признать недействительным договор можно за три года.

Соблюдение сроков является условием принятия заявления в суд. Если человек обратился с заявлением слишком поздно, то суд откажет в рассмотрении дела. Однако есть возможность провести процедуру восстановления сроков, если человек не смог обратиться в суд по уважительной причине.

Последствия признания договора недействительным

Это нужно знать

Последствиями отмены дарственного договора является реституция (ст. 578 ГК), то есть возврат подаренного имущества его первоначальному хозяину или, в случае его смерти, наследникам. Если возврат невозможен, то человек обязан возместить стоимость подарка.

При дарении принцип взаимной реституции не действует, поскольку выгоду от этого процесса получает только одна сторона. Однако если в суде выяснится, что сделка на самом деле была возмездной, то последствия наступают по взаимной реституции.

Нормативная база договора дарения отличается сложностью и вариабельностью. Это связано с тем, что при заключении подобных договоров возможны злоупотребления и даже серьёзные преступления против личности и имущества. Большое количество оснований для обжалования сделки является механизмом защиты интересов людей.