Общее имущество собственников в многоквартирном доме – примеры, права и ответственность

Многоквартирный дом – это сложное сооружение, состоящее из блоков разного назначения. Однако не менее сложной является и правовая структура его помещений. Ведь собственники есть не только у каждой квартиры, но и у всех частей дома, включая подвалы, чердаки и помещения, отведённые под магазины и офисы.

Многоквартирный дом и его общая часть

Такие дома представляют собой совокупность разных помещений, устройств и оборудования, которые принадлежат разным лицам по отдельности или всем сразу. В одном доме всегда есть пространства, принадлежащие частным собственникам, муниципалитету, коммерческим, государственным или общественным организациям.

Поскольку дома называются многоквартирными, большая их часть находится в собственности владельцев квартир, в качестве которых могут выступать частные лица, муниципалитет, государство или организации. Однако этим же лицам принадлежит и так называемое общее, то есть совместное имущество. Эта принадлежность регулируется статьёй 36 ЖК РФ.

Как следует из положений этой статьи, к совместному имуществу следует относить структурные части дома, которые не входят в состав квартир, выполняя при этом функцию их обслуживания. Однако в этом случае следует сделать оговорку – общими признаются только те помещения, инженерные объекты, приборы и устройства, которые предназначены для обслуживания более, чем одной квартиры. В противном случае оно принадлежит владельцам конкретной жилой площади.

Что относится к данной категории?

В ЖК РФ содержится подробный перечень всего, расположенного в доме и за его пределами, что можно относить к данной категории. В Постановлении Правительства РФ № 491, принятом на два года позже Жилищного кодекса, так же содержится подобный перечень, который является дополненным и развёрнутым вариантом списка объектов, приведённых в ЖК РФ.

Для каждого дома существует свой официальный перечень имущества с долевой собственностью. Он обязательно должен найти отражение в технической и кадастровой документации дома. Если в реальности объектов больше, чем в техплане, то учитываются только структуры, обозначенные в документации. Иное считается самовольными постройками.

Список движимого недвижимого имущества, относимого к общему, не считается исчерпывающим. Это значит, что он может дополняться, исходя из критериев, отражённых в ЖК РФ. Однозначно в перечень имущества общего характера входят:

• коридоры;
• лестницы с площадками;
• технические этажи, подвалы, чердаки, крыши с расположенным в них инженерным оборудованием;
• лифты;
• мусоропроводы и мусороприёмные камеры;
• ограждения, защищающие части дома;
• любое оборудование, обслуживающее несколько квартир;
• все устройства, обеспечивающие комфортное перемещение инвалидов в подъезд и к квартирам;
• придомовая территория, предназначенная для размещения инфраструктуры и создания комфортной среды жителей дома;
• объекты озеленения и рекреации, находящиеся на придомовой территории;
• встроенные гаражи;
• бойлерные и котельные.

Обеспечение и реализация прав

Регламентации прав долевой собственности на дом и его территорию посвящена Глава 6 ЖК РФ. Если проанализировать все статьи этой главы, напрямую относящиеся к данной теме, то окажется, что право собственности на общее имущество определяется следующим образом:

• Статья 36 Жилищного Кодекса РФ. Эта статья содержит констатацию того, что всем владельцам квартир в качестве общей долевой собственности принадлежат и ограниченные пространства, расположенные за пределами этих квартир. Это означает, что всё имущество, относящиеся к общедомовому, принадлежит жильцам в пропорциях, соразмерных с величиной занимаемой ими жилплощади. Например, собственник трёхкомнатной квартиры имеет право на большую долю общей части дома, чем владелец однокомнатной недвижимости.
• Статья 36.1 ЖК РФ. Она посвящена проблеме управления денежными средствами, которые находятся на специальном счёте. Он открывается для того, чтобы накопить некоторую сумму, которую можно потом потратить на проведение капремонта здания. Эти деньги представляют собой аналог совместного имущества, поэтому на них распространяются и все права долевой собственности.
• Статья 38 ЖК. Если человек приобретает недвижимость в многоквартирном доме, то вместе с новым правом на конкретный объект он автоматически приобретает и права на совместное имущество. Эта норма позволяет не оговаривать в договорах переход общего имущество, поскольку этот процесс осуществляется по умолчанию. Если кто-то отдельным пунктом прописывает условия, по которым доля в совместном имуществе не переходит к приобретателю, то такой договор признаётся ничтожным.
• Статья 39 ЖК РФ. Она посвящена вопросам содержания общей собственности. Расходы на обеспечение оптимального состояния не только квартиры, но и всего дома с придомовой территорией возлагаются на владельцев жилья. Вклад каждого владельца в содержание долевой внеквартирной собственности пропорционален величине обладаемой им жилой площади.
• Статья 41 ЖК России. В ней описываются особенности прав владельцев комнат в коммунальных квартирах. В этом случае они обладают правом собственности на квартирные помещения вне своей комнаты и все части дома с придомовой территорией.
• Статьи 44–48. Они посвящены механизму управления внеквартирным имуществом дома. Он реализуется через собрание владельцев, которое является законным органом управления совместным имуществом. Собрание становится легитимным органом после того, как выдаётся разрешение на эксплуатацию дома. После этого здание становится не только физическим явлением, но и юридическим объектом. Собрание может принимать решение о благоустройстве придомовой территории, реконструкции здания или его частей, форме накопления средств капремонта, выборе управляющей компании и т.д.
• Таким образом, право собственности на совместное имущество дома распространяется на всех владельцев индивидуального жилья вне зависимости от их юридического статуса. Оно наступает с момента утверждения права на недвижимость в Росреестре и заканчивается при переходе этого права к другому лицу. Управление общим имуществом осуществляется коллегиально через собрание владельцев.

Обязательства владельцев

Несмотря на то, что общедомовым имуществом владеют все собственники квартир, это не значит, что заботиться о сохранности и функционировании объектов дома должны лично сами владельцы недвижимости.

Управленческие полномочия собственников состоят в делегировании функций ухода и эксплуатации специальным организациям.

Все компании, которым владельцы квартир делегировали такие полномочия, обязаны:

• обеспечивать постоянную готовность всех инженерных сооружений, приборов и коммуникаций;
• поддерживать состояние дома в соответствии с его технической документацией;
• осуществлять сбор и удаление жидких бытовых отходов, производимых жильцами и организациями, осуществляющими свою деятельность в доме;
• предоставлять услуги по обеспечению квартир электроэнергией, водой, отоплением, газом и другими ресурсами;
• производить уборку в доме и рядом с ним;
• выявлять случаи несоответствия состояния общедомого имущества российскому законодательству, санитарным, экологическим и противопожарным нормам;
• обеспечивать должностным лицам управляющих компаний доступность помещений общего пользования.

Права собственности дают человеку возможность распоряжаться не только самим помещением, но и всем имуществом, находящимся в нём. Из этого следует вывод о том, что каждый владелец квартиры может занять или продать часть подвала, чердака или лестницы. Этот вывод одновременно является логичным и парадоксальным. Ведь, если это на самом деле так, то всё имущество, находящиеся за пределами квартиры, уже давно было бы распродано.

Это юридическое противоречие разрешается очень просто – поскольку общим имуществом владеют все, то никто без разрешения других не вправе им распоряжаться. На практике для того, чтобы изменить статус помещений и оборудования, необходимо разрешение всех собственников. В этой всеобщей ответственности и заключается гарантия сохранности общедомового имущества.

Многоквартирный дом – это не совокупность отдельных жилых помещений, а большой организм, состоящий из разных структур. Общее имущество – это структурный блок, служащий для обеспечения жизнеспособности всего дома и каждой квартиры в отдельности. От эффективности управления этим блоком зависит комфортность жизни владельцев квартир. Так реализуется принцип самоуправления в многоквартирных домах.