Обмен квартиры на частный дом

Закон допускает равноценный или неравноценный обмен любых видов недвижимости. Обмен частного дома на квартиру в многоквартирном доме относится скорее к категории организационных, а не юридических проблем. Главным моментом в этом случае является желание владельцев недвижимости, оценка стоимости объектов, наличие прав собственности.

Процедура обмена частного дома на квартиру

В законе отсутствует специальная регламентация обмена квартиры на дом. Существует лишь Глава 31 Гражданского кодекса РФ под коротким названием «Мена». Права и обязанности сторон, меняющих товар (а любая недвижимость – это тоже товар), выглядят следующим образом.

1. Обмен осуществляется по договору мены, суть которого заключается в закреплении обязательств контрагентов передать имущество договорившимся сторонам. Статья 567 ГК РФ распространяет на процедуру обмена правила купли-продажи недвижимости. Каждая из сторон обмена одновременно является продавцом и покупателем товара.
2. Если в договоре не оговаривается разница в стоимости товара, то квартира и дом признаются равноценными. В случае признания разницы в цене на объекты мена, одна из сторон должна компенсировать эту разницу до или после передачи товара (ст. 568).
3. После подписания договора и его регистрации в уполномоченных государственных органах, стороны должны одновременно передать друг другу товар в виде недвижимости (ст. 569). Если это по каким-то причинам невозможно, то используются правила встречного исполнения обязательств. В этом случае другая сторона, вправе приостановить передачу имущества, потребовать его вернуть или вовсе отказаться от процедуры обмена (ст. 328).
4. Право собственности на объект переходит к контрагентам одновременно с передачей имущества новому владельцу (ст. 570).
5. Если обмен состоялся, но имущество оной из сторон было изъято третьими лицами, то человек, у которого отобрали приобретённую недвижимость, независимо от причин этого действия, имеет право требовать возврата переданной собственности (ст. 571). Такая ситуация равноценна отмене договора.

Несмотря на специфику обмена, в целом процедура перехода прав от одного лица к другому действительно очень похожа на процесс купли-продажи. Отличие состоит в только том, что владельцы обмениваемых собственностей должны вовремя и полностью передать имущество в натуре вместе с правами на объекты.

В каких случаях возможен обмен?

Поменять квартиру на частный дом возможно только в том случае, если оба объекта недвижимости относятся к одной форме собственности. Это означает, что обмен возможен в ситуации, когда оба объекта одновременно находятся в частной, муниципальной или государственной собственности.

Чаще всего меняют недвижимость, являющуюся частной собственностью. Однако для человека, живущего в квартире или в доме на основании договора социального найма, такой обмен часто является единственной возможностью переехать на новое место жительства.

С юридической точки зрения обмен возможен только в прямой форме, когда люди заключают именно договор мены. Однако существует такое понятие, как продажа квартиры или дома с одновременной покупкой другой недвижимости.

По форме такая процедура не является обменом. Однако две заинтересованные стороны могут составить договор о намерениях, в котором укажут, что в определённый период будет заключён договор о купле-продаже имущества. После того, как человек, продавший квартиру, получит деньги, он заключает договор о купле-продаже в соответствии с предварительным договором, после чего осуществляется приобретение.

Многоступенчатая процедура с гарантией может быть подкреплена и договором залога. Условия залога не позволяют отказаться от намерений, указанных в расписке о принятии денег. Если от своих намерений отказывается тот, кто дал залог, то он теряет деньги. При отказе от совершения сделки со стороны человека, взявшего деньги, залог возвращается в увеличенных размерах.

Так что возможность совершения обмена квартиры на частный дом достаточно велика. Однако к такой процедуре прибегают редко, предпочитая покупать, продавать или дарить. Это означает, что найти контрагента с подходящими условиями не всегда просто. По этой причине и прибегают к многоступенчатым процедурам продажи и покупки.

Как оформить?

Оформление любой сделки по передаче прав на недвижимость заключается в составлении договора и передачи документов в органы государственной регистрации. Однако у этого процесса всегда есть предшествующий период. Он заключается в поиске подходящего объекта, переговорах с его владельцем и проверке документов на приобретаемую недвижимость.

Специфика обмена квартиры на дом состоит в том, что в собственности должна находиться и земля, на которой расположено строение. Хозяин дома должен представить два документа, дающих право частной собственности на дом и на землю. Если земля и дом принадлежат разным лицам, то от сделки лучше отказаться.

После проверки всех документов на недвижимость и обсуждения условий обмена, следует обратиться за консультациями к юристу. Если стороны полагают, что справятся сами, то можно оформлять договор и собирать пакет документов.

К кому обращаться для оформления сделки?

Закон не требует обязательного оформления сделки через нотариуса. Однако в сложных случаях лучше осуществить нотариальное оформление договора, потому что нотариус лично несёт ответственность за законность сделки.

Любая сделка с недвижимостью обретает законность только в органах государственной регистрации. Для этого пакет документов с договором нужно подать в МФЦ или напрямую в органы Росреестра. Через определённое время обе стороны получают на руки документы на новую собственность, после чего можно совершать переезд.

Какие нужны документы?

Пакет документов, прилагаемый к договору, может быть разным в зависимости от ситуации. Однако в любом случае потребуются:

• паспорта и другие удостоверения личностей всех участников сделки;
• документы, подтверждающие права собственности на квартиру, дом и землю;
• согласие членов семьи, являющихся совладельцами недвижимости, на совершение сделки;
• техпаспорт на объекты недвижимости;
• техплан на земельный участок;
• согласие на сделку из органов опеки, если в семьях есть несовершеннолетние дети;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги для владельцев квартиры;
• домовая книга для владельцев дома;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Это универсальный и минимально необходимый перечень документов, дающих право на оформление в собственность объектов, подлежащих обмену. При особых случаях он может быть увеличен.

Оформление обмена с доплатой

Если обмен не равноценный, то одна из сторон осуществляет доплату. Несмотря на то, что оплата вносит в сделку элементы процедуры купли-продажи, составлять специальный договор для этого не нужно. Достаточно лишь в уже составленный договор вписать стоимость обоих объектов недвижимости, а также обязательство одной из сторон оплатить разницу. Как правило, доплата производится до подачи документов в органы государственной регистрации.

При договоре обмена без доплаты ни одна из сторон налогов не платит. Это связано с тем, что формально никто не получает дохода, поскольку у каждого контрагента в собственности остаётся недвижимость той же стоимости, что и была.

Если осуществляется доплата, то одна из сторон получает доход, приобретая вместе с ним и обязанность оплатить налог. Однако при доплате меньше миллиона рублей, человек от налогов освобождается.

Таким образом, обмен квартиры на индивидуальный дом с юридической точки зрения отличается только необходимостью приобретения вместе со строением еще и участка земли. В какой-то степени это ведёт к удорожанию объекта. Однако квартира может стоить дороже дома, если индивидуальное строение не оборудовано всеми удобствами многоквартирной недвижимости.

Оформление обмена квартиры на дом так же не имеет принципиальных отличий от обычного обмена жилой недвижимости. Сложность заключается только в поиске подходящих объектов для обмена, а также хозяев, желающих пройти непривычную для многих процедуру смены жилища. Однако при желании все сложности и препятствия преодолимы.