Продажа квартиры после вступления в наследство в 2024 году: особенности сделки и налоговое бремя

Для многих россиян наследование определенного имущества, в том числе и недвижимого, является уже пройденной процедурой, однако возникают вопросы касающиеся продажи квартир или любой другой собственности наследодателя, если они совершенно ненужны наследникам. В этом случае важно уплатить все требующиеся госпошлины, а также правильно составить договор купли-продажи.

Как правильно продать квартиру, доставшуюся после вступления в наследство?

Любое наследство можно продать, подарить или распорядиться любым другим способом, так как новым владельцем имущества выступает наследник. При этом для осуществления сделки по продаже дорогостоящей собственности следует подождать некоторое время, в том случае, если существует возможность появления других наследников.

Обычно такие ситуации случаются при следующих обстоятельствах:

• Наследник по завещанию не был найден при открытии наследства, не знал о назначении его правопреемником, и наследственная масса распределилась между другими наследниками по завещанию;
• Наследник не получил причитающуюся ему обязательную долю, так как отсутствовал в момент открытия наследства либо по другим обстоятельствам, но через суд отстоял имеющееся у него право;
• Наследник по закону был признан умершим или пропавшим без вести, однако спустя какое-то время объявился и требует вернуть положенные ему средства и т.д.

Перед фактическим оформлением сделки необходимо принять наследство и вступить в права собственности, до получения документов распоряжение недвижимостью и другим имуществом недопустимо.

Налоги при продаже полученной по наследству недвижимости

В 2016 году налоговое законодательство в наследственном праве претерпело сильные изменения, которые отразились в большей степени на принятии имущества с его последующей продажей.

Физические лица, оформившие права собственности на недвижимое имущество в рамках наследования, должны заплатить следующие налоги в зависимости от срока владения квартирой:

Срок владения	Размер налога	С какого срока исчисляется	Нюансы
Менее трех лет	13% – для россиян 30% – для иностранцев или лиц без гражданства	Срок владения исчисляется с последующего дня после смерти наследодателя вне зависимости от юридического срока оформления права собственности на недвижимость.	Данный срок владения действует на наследственную массу, полученную до 1-го января 2016 года.
Менее пяти лет			С 2016 года, если гражданин владеет квартирой менее пяти лет с момента смерти наследодателя, то он выплачивает установленный подоходный налог с продажи жилья.
Более пяти лет	Безналоговая продажа		В том случае, если на момент продажи недвижимости со смерти наследодателя прошло более трех лет (если наследство открыто до 2016 года) или более пяти лет (если наследство открыто после начала 2016), то продажа такой квартиры не требует внесения данных о доходах в налоговую службу и, соответственно, уплаты налога.

Подоходный налог оформляется в рамках 3-НДФЛ и должен быть предоставлен в налоговую службу города не позднее 30 апреля.

Особенности заключения договора купли-продажи

Договор заключается в письменной форме без какого-либо точного образца. Однако обеим сторонам сделки стоит учесть все возможные обстоятельства, которые могут повлиять на заключение соглашения и его последующее соблюдение.

Искусственное занижение стоимости квартиры в договоре не повлияет на расчет налога, так как он может рассчитываться не только из рыночной стоимости недвижимости, но и из ее кадастровой оценки, умноженной на 0,7.

Более того, при указании заниженной стоимости жилья, покупатель сможет рассчитывать только на возвращение установленной в договоре цены, а не на фактически уплаченные средства, если возникнут обстоятельства, способствующие возвращению недвижимости в наследственную массу и ее деление между новыми наследниками.

В договоре указывается следующая информация:

• Сведения об обеих сторонах – паспортная информация;
• Цена жилища;
• Внесенные в качестве задатка средства;
• Точные данные о квартире – адрес места расположения, паспорт БТИ, план, кадастровый паспорт и прочее;
• Срок выплаты установленных средств и прочее.

Кому разрешено не платить налог?

В налоговом законодательстве существует льготная категория граждан, которым позволено не выплачивать установленную сумму налога, если те предоставят подтверждающие документы соответствия определенным основаниям.

Граждане, не являющиеся льготниками вправе рассчитывать на отсутствие налогового бремени, в случае:

• Продажи жилья после владения им более трех или пяти лет;
• Оценки стоимости жилья менее 1-го млн. рублей.

Налоговым законодательством установлен перечень граждан, которые могут не выплачивать налог вне зависимости от стоимости жилья и срока владения:

• Инвалиды I и II групп при получении статуса во взрослом возрасте;
• Инвалиды детства;
• Пенсионеры.

Многодетные семьи, сироты, малоимущие граждане не попадают в категорию льготников и должны выплатить установленный налог в полном объеме.

Требующиеся документы

Важной частью договора купли-продажи является документальная составляющая, так как на ней базируются права не только наследника-продавца, но и покупателя. Бумаги позволяют обезопасить обе стороны сделки от какого-либо вмешательства третьих лиц, мошеннических действий и прочих неприятностей.

Помимо договора и персонализированных документов продавцу недвижимого имущества необходимо предоставить:

• Документ, устанавливающий право наследования – завещание или заключение о наследовании по закону;
• Свидетельства из Росреестра недвижимости, с закреплением права собственности;
• Справка о собственности на продаваемое имущество;
• Справка из ЕГРП, устанавливающая наличие или отсутствие притязаний третьих лиц на недвижимость, в том числе арест или залог;
• Полный план жилья;
• Кадастровый паспорт;
• Справка из ЖЭКа (или другой обслуживающей организации) о подтверждении отсутствия долгов по платежам за квартиру;
• Выписка из домовой книги.

Продажа наследуемой квартиры является большим риском как для продавца, так и для покупателя, поэтому наследнику следует досконально убедиться в отсутствии притязаний других лиц на имеющуюся недвижимость. Не лишним будет получить зарегистрированные бумаги отказа от наследства и другие документы, которые помогут избежать судебных разбирательств.