Оформление и регистрация договора переуступки прав требования на квартиру

Возможность приобретения жилплощади в строящемся доме при заключении договора с фирмой – подрядчиком привела к появлению процедуры передачи права оформления готового жилья в собственность. Перезаключение договоров практикуется не только инвесторами, покупающими квадратные метры на стадии фундамента с целью выгодной перепродажи, но и гражданами, вынужденными прибегнуть к подобным мерам из-за сложившихся обстоятельств.

Что представляет собой переуступка права требования?

Стать владельцем квартиры по цене ниже рыночной и расплачиваться за нее постепенно, внося платежи в течение срока возведения жилого здания, позволяет участие в долевом строительстве. Причины отказа от возможности стать собственником недвижимости, переуступив право третьим лицам, различны:

• длительность процесса строительства;
• непредвиденные сложности, отодвигающие момент готовности объекта на неопределенный срок;
• невозможность заселиться в квартиру до сдачи дома в эксплуатацию;
• желание получить прибыль от увеличения стоимости жилплощади и другие.

В этой ситуации целесообразно найти покупателя, желающего приобрести жилье новостройке, и переоформить на него ДДУ, передав таким образом право получения квартиры и обязанности по договору долевого участия.

Процедура допустима в течение всего периода строительства до момента приемки объекта госкомиссией. Порядок ее осуществления указан в ст.388-390 ГК РФ.

Юридическая форма переуступки

С правовой точки зрения процесс подразумевает переоформление за установленную плату договора долевого участия, позволяющего в дальнейшем стать собственником жилья. Другими словами, в ДДУ меняется дольщик, который выплачивает за такой обмен бывшему участнику долевого строительства оговоренную денежную сумму. Сделка носит название цессии, а стороны именуются цедентом (продавец прав на недвижимость) и цессионарием (покупатель).

Одной из разновидностей соглашений, заключаемых на стадии строительства объекта недвижимости, является предварительный договор купли – продажи. Если переуступка происходит на основании такого документа, то за цедентом сохраняется право требования (ст.307 ГК РФ), которое не подлежит передаче третьему лицу.

Когда продавец, заключивший ДДУ, не полностью выплатил стоимость жилья, сумма долга и обязанность оплаты передается по переуступке вместе с правом владения жилплощадью (ст.11 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.).

Договор цессии

До заключения договоренности необходимо проверить:

• возможность переуступки прав (отсутствие запрещающего пункта в ДДУ, заключённом с застройщиком);
• наличие согласия полномочного представителя строительной компании, поскольку непредоставление информации о смене собственника грозит возмещением убытков, причиненных самовольной переуступкой (п.4 ст.382 ГК РФ).

Перечень документов

Для подписания и регистрации соглашения по переуступке прав необходимы:

• паспорта участников сделки;
• кредитный договор (при наличии ипотеки);
• договор с компанией – застройщиком.

Стороне, переуступающей право собственности на квадратные метры, также следует:

1. Получить письменное разрешение строительной фирмы на сделку. Законодательство не предусматривает подобную обязанность цедента, но заключаемые с застройщиками договора часто содержат пункт об обязательном уведомлении о смене собственника (п.2 ст.382 ГК РФ).
2. Взять справку о полном погашении долга по ДДУ или об оставшейся неоплаченной сумме.
3. Получить нотариальное согласие супружеской половины (в случае законного брака), разрешение банка на сделку (при оформлении ипотеки для платежей по ДДУ);
4. Заказать выписку из единого Росреестра, подтверждающую регистрацию переуступаемого права.

Цедент при подписании соглашения передает покупателю:

• свой договор ДУ и все полученные от прежних владельцев прав на квартиру;
• квитанции, чеки и прочие подтверждения платежей за время, прошедшее с заключения первого договора с застройщиком;
• официальную переписку со строительной фирмой, если она велась в процессе возведения объекта недвижимости;
• согласие стройкомпании и банка на переуступку.

Предоставление вышеуказанных бумаг оформляется актом приема – передачи.

Правовая форма договора

Законодательство допускает заключение сделки между сторонами в той форме, которая наиболее приемлема в конкретной ситуации, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами (п.1 ст.434 НК РФ). Участие в долевом строительстве оформляется подписанием бумажного варианта ДДУ, в обязательном порядке содержащего указанные в п.4 ст.4 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г. положения. Поэтому сделка по переуступке также происходит с заключением соглашения в письменной форме (ст.389 ГК РФ).

На основании договора цессии приобретается право оформления квартиры в собственность после сдачи дома в эксплуатацию. Цессионарий получает возможность требования от строительной компании соблюдения сроков возведения объекта недвижимости и строительных нормативов.

На основании уведомления, представленного сторонами, компания – застройщик вносит необходимые изменения о смене собственника в свою документацию.

Регистрация договора переуступки права требования на квартиру

ДДУ подлежат обязательной регистрации с внесением сведений о лице, выплачивающем взносы на строительство дома, и об объекте недвижимости в Единый государственный реестр (п.3 ст.4 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.). Соглашение о переуступке тоже надлежит зарегистрировать (п.10 ст.48 ФЗ N 218 от 13 июля 2015 г.). Процедура проходит при обращении цедента и цессионария в государственный регистрационный орган и требует предоставления:

• заявления по соответствующей форме;
• договора о переуступке прав;
• справки о выплаченной сумме на приобретение жилья и оставшемся долге, выданной банком или компанией – застройщиком.

До сдачи здания в эксплуатацию договора цессии на одну и ту же квартиру могут заключаться несколько раз. Если первичный документ заверялся нотариально, то все последующие письменные соглашения по переуступке подлежат нотариальному засвидетельствованию (п.1 ст.389 ГК РФ).

Образец договора

Составление письменного соглашения юристом, имеющим опыт в проведении сделок цессии, избавит от возможных ошибок и риска пропустить важные пункты. Договор включает:

• характеристику объекта недвижимости;
• наименование документа, на основании которого производится переуступка;
• требования, являющиеся предметом сделки, и сумма денежной выплаты, предусмотренная сторонами за их переуступку;
• порядок взаиморасчётов;
• права и обязанности сторон.

Полезно указать наличие согласия застройщика на передачу требований и упомянуть форс-мажорные обстоятельства, которые могут повлиять на исход сделки. Оканчивается документ положениями о конфиденциальности и реквизитами сторон.

Скачать образец договора переуступки права требования можно по ссылке.

По договоренности между участниками возможно заключение как двухстороннего соглашения (между цессионарием и цедентом), так и трёхстороннего, который дополнительно заверяется подписью представителя компании – застройщика.

Порядок проведения сделки

После получения необходимых разрешений стороны составляют и подписывают договор, заверяя его в предусмотренных случаях у нотариуса, регистрируют сделку в Росреестре. Передача денежных средств за приобретение прав на недвижимость происходит с помощью банковской ячейки, из которой продавец после исполнения предусмотренных соглашением обязательств вправе забрать деньги.

Сделка облагается налогом, который оплачивает цедент в размере 13% от разницы между полученной прибылью и собственными затратами на покупку квадратных метров (ст.208, 224 НК РФ). В том случае, когда продажа не несет материальной выгоды, сохраняется обязанность своевременного предоставления нулевой налоговой декларации в ФНС по месту расположения объекта недвижимости (ст.119 НК РФ).

Повторная переуступка одним и тем же продавцом аннулирует последующие соглашения, право переходит к цессионарию, первым заключившему сделку. Покупатель может обратиться в суд с требованием компенсации расходов и нанесенного ущерба в случае нарушения цедентом пунктов договора (п.3,4 ст.390 ГК РФ). Честность и полное предоставление необходимой информации позволит сторонам сохранить приобретенные права и избежать непредвиденных финансовых затрат.