Налоговый вычет при продаже квартиры в 2024 году: просто о сложном

Как утверждает Налоговый кодекс, после получения определенных видов дохода налогоплательщики обязаны делать отчисления в государственный бюджет. Суровость этой фразы смягчает наличие налоговых вычетов. В частности, на подобную льготу можно рассчитывать после продажи квартиры.

Что такое налоговый вычет?

Налоговый вычет – это возможность уменьшить расчетную базу, которая облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Таким образом, сокращается платеж или происходит возврат части от ранее уплаченной в бюджет суммы.

Чтобы рассчитать налоговый вычет, нужно прежде всего знать: каким категориям граждан он доступен, на каких условиях предоставляется, какова его максимальная сумма.

Получить льготу при уплате налога от продажи жилья могут собственники – плательщики НДФЛ (граждане РФ или резиденты), которые не использовали эту недвижимость для коммерческих целей. Продажная стоимость квартиры должна быть не менее одного миллиона рублей. Только при таких условиях можно рассчитать и получить имущественный налоговый вычет.

Как получить вычет при продаже и покупке квартиры?

Об имущественных налоговых вычетах рассказывает статья 220 во второй части НК РФ. Получить их можно и при покупке, и при продаже жилья. Алгоритм расчета льготы в этих случаях будет отличаться, и это логично, потому что приобретение квартиры – это расходы, а продажа – это получение дохода, то есть два противоположных процесса.

Сколько денег можно вернуть после покупки жилья?

Покупателям недвижимости повезло меньше, так как они имеют ограничение на количество имущественных налоговых вычетов. До 1 января 2014 года им предоставляли право всего один раз в жизни получить льготу при приобретении квартиры, независимо от ее размера. С указанной даты это условие было смягчено и заменено на максимальную сумму вычета, которую можно требовать в течение нескольких лет до ее полного исчерпания. После чего возврат налога после последующих покупок жилья в течение жизни больше не предоставляется.

Максимальный лимит, на который можно рассчитывать в качестве налогового вычета после приобретения жилья, составляет 2 миллиона рублей. То есть покупатель получит не более 13% от 2000000 = 260 тыс. руб. Эту сумму можно разбить на несколько объектов недвижимости и компенсировать ее в течение нескольких лет.

Компенсация осуществляется в виде возврата подоходного налога, уплаченного с зарплаты (или иного дохода) покупателя. Соответственно, рассчитывать на имущественный вычет могут только физические лица – плательщики НДФЛ, которые получают официальную зарплату, дивиденты, страховые выплаты, арендную плату, доходы от реализации имущества, ценных бумаг и т. д.

Если 13% от суммы НДФЛ за год меньше, чем 260 000 руб., возможны 2 варианта достижения этой суммы:

1. перенести остаток на будущий период, то есть не платить налог в последующих месяцах до достижения лимита;
2. получить компенсацию за 3 года, предшествующих году подачи заявления на налоговый вычет.

Налоговые льготы после продажи квартиры

Имущественный вычет после продажи жилья предоставляется неограниченное количество раз, но не более одного раза в год.

Предел суммы, на которую можно уменьшить базу для налогообложения, будет зависеть от нескольких условиях. Во-первых, важен срок, в течение которой продавец являлся собственником продаваемой квартиры. После 5 лет владения хозяин недвижимости полностью освобождается от уплаты налога за ее реализацию.

3-х летний минимальный срок установлен для жилья, которое:

• было зарегистрировано до 2016 года;
• получено по наследству или по договору дарения;
• приватизировано или передано по договору пожизненной ренты.

Если продолжительность права собственности на квартиру меньше указанных выше, то максимальная величина налогового вычета будет равна 1 миллиону рублей. Выгода продавца составит 13% от 1000000 = 130 тыс. рублей. Именно на эту сумму он может уменьшить свой налоговый платеж за год или получить ее обратно, если отчисления в бюджет уже были произведены.

Изменения 2019 года в законодательстве

С 15 июля 2016 года вступил в силу закон, который отменил выдачу бумажных свидетельств о государственной регистрации права. Теперь собственники могут подтверждать законность владения своим жильем только выпиской из ЕГРП. Это новшество оказало косвенное влияние на предоставление налоговое законодательство, так как изменился список документов для получения льгот после приобретения жилья.  Также была утверждена новая форма заявления о подтверждении права физических лиц на получение имущественных вычетов (КНД 1150074).

За какие периоды считается налоговый вычет при покупке квартиры?

Для получения льгот закон разрешает физическому лицу подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ на следующий год после приобретения жилья. А существует ли максимальный срок предоставления документов? Официально такого периода не установлено. Но нужно понимать, что право на получение имущественного вычета имеют только плательщики НДФЛ. Ими не являются официально неустроенные граждане, пенсионеры или женщины в декретном отпуске. Конечно, возврат налога можно осуществить за предыдущие периоды, но не более чем за 3 года. Эти условия нужно учитывать, готовясь подавать заявление на налоговый вычет.

Получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находившейся в совместной или долевой собственности

Если квартира имеет несколько собственников, то налоговые льготы после ее продажи могут распределяться двумя способами:

1. по договоренности;
2. пропорционально доле каждого владельца.

Первый вариант применяется при совместной собственности, так как в этом случае не производится выделение долей. Если владельцами являются супруги, не подписывавшие брачный контракт, то они должны договориться между собой о том, в каком соотношении будет разделен имущественный вычет. Решение нужно предоставить в налоговые органы в письменном виде.

Если оформлено долевое владение квартирой, то после ее продажи налоговые льготы распределяются соответственно долям. Однако каждый собственник может распорядиться своей  частью квартиры как отдельным объектом недвижимости и рассчитывать на максимальную сумму имущественного вычета при ее продаже.

Налоговой вычет для пенсионеров

Люди, находящиеся на заслуженной пенсии, тоже могут продавать квартиры. И они также получают имущественные вычеты, так как уплачивают налоги после получения дохода от реализации имущества, если срок владения меньше минимального. Для пенсионеров действуют все условия для расчета льгот, что и для работающих граждан.

Льготы при продаже квартиры родственнику

Иногда договор купли-продажи недвижимости заключается между ближайшими родственниками. И в этой ситуации возникает вопрос: «Имеют ли право обе стороны получить имущественный налоговый вычет?»

Налоговый кодекс утверждает, что покупатель не может рассчитывать на компенсацию, если сделка осуществляется между взаимозависимыми физическими лицами. В статье 105.1 приводится список этих родственников, который был существенно изменен с 1 января 2012 года. Итак, взаимозависимыми на настоящий момент признаются:

• супруг (супруга);
• родители и усыновители;
• дети (в том числе и усыновленные);
• братья и сестры (полнородные и неполнородные);
• опекун (попечитель);
• подопечный.

В случае покупки квартиры у кого-то из перечисленных лиц на предоставление налогового вычета рассчитывать не стоит. Более подробно об этом можно узнать из письма Минфина № 03-04-05/25014 от 26.04.2017 года.

Что касается продавца, вопрос о получении им льгот остается неясным, так как Налоговый кодекс РФ прямо не указывает на возможность или запрет подобного действия. А, значит, есть все основания надеяться на предоставление налогового вычета при продаже квартиры родственнику.

Имущественные налоговые вычеты – это законодательно разрешенная возможность уменьшить свои расходы при уплате налогов после приобретения или продажи собственного жилья. И этим правом нужно пользоваться. Ведь не так уж сложно один раз изучить особенности предоставления льгот или получить консультацию у сотрудников налоговых органов. Сумма максимально возможной выгоды стоит того, чтобы немного потрудиться.