Как быстро и безопасно продать квартиру без посредников?

Самостоятельная продажа жилья – явление в наше время редкое. Люди предпочитают пользоваться услугами посредников, перелагая на них труд по подбору вариантов и ответственность за риски. Однако риелторы для обеих сторон сделки сами представляют опасность. Во-первых, они заинтересованы в завышении цены на недвижимость, поскольку получают проценты от сделки, что влияет на скорость продажи. Во-вторых, найти честного, грамотного и опытного риелтора сложно. Так что в продаже недвижимости всегда есть доля риска, что требует от участников сделки хорошего уровня юридической грамотности.

Способы продажи квартир без посредников

Существуют следующие способы продажи жилплощади.

1. По рыночной цене на данный тип квартир. Этот процесс требует знаний рыночной ситуации и терпения. К такому способу прибегают те, для кого значимым является вопрос денег, а не времени.
2. Быстрая продажа организациям, осуществляющим скупку недвижимости. В этом случае квартира продаётся быстро, независимо от состояния, расположения и прочих характеристик. Однако продавец при этом теряет 30% стоимости.
3. Продажа по сниженным ценам. Здесь также главным является фактор времени, поскольку жильё при заниженных ценах купят быстро.
4. Реализация по принципу аукциона. Владелец квартиры организует рекламу, рассылает информацию частным лицам, компаниям, риелторам и т.д. При этом цена назначается умеренная. Однако при появлении большого количества покупателей в процессе торга и завышенного спроса на жилплощадь, договор купли-продажи заключается с тем покупателем, который предлагает большую цену.

Первичный рынок

Первичный рынок состоит из квартир, право собственности на которые ещё не было установлено. Их продают организации-застройщики или государство.

В этом случае способ продажи зависит от состояния организации, но обычно продажа осуществляется по рыночной цене. Первичная жилплощадь обычно стоит дороже вторичной. Кроме того, цены на такое жильё диктуются не только рынком, но и себестоимостью.

Вторичный рынок

Квартиры, уже побывавшие в рыночном обороте, могут продаваться разными способами. Этот рынок отличается своей мобильностью и часто плохой предсказуемостью.

Обычно цены на первичное и вторичное жильё имеют существенные отличия. Рынок первичного и вторичного жилья представляет собой разные явления, что следует учитывать при планировании продажи недвижимости.

Основные риски

Риски при сделках купли-продажи существуют всегда. При продаже квартиры без посредника риски заключаются в следующем.

1. Юридическая некомпетентность обеих сторон сделки может породить заключение договора, который не будет иметь юридической силы.
2. Появление в договоре не выгодных для продавца условий, которые он по незнанию не заметил.
3. Участие в сделке нескольких лиц, что создаёт ряд трудностей при оплате покупки и утверждении сделки в госорганах.
4. Проблема передачи денег при оформлении расписки. Это щепетильный момент, который при отсутствии свидетелей требует некоторой степени доверия друг другу. Если этого доверия нет, то деньги можно передавать в присутствии нотариуса, который сам составит расписку и сам зафиксирует факт передачи.
5. Существует опасность получения фальшивых денег. Для минимизации такого риска можно провести оплату безналичными. Если это невозможно, то оплата может происходить в банке, когда покупатель пополняет счёт продавца. Чек такой операции и будет доказательством проведения оплаты по сделке. Если расчёт проводится в безналичном варианте, то опасным моментом является ошибка в реквизитах.
6. Есть риск потери документов в оригинальном виде. Не отдавайте их покупателю. Имейте при себе копии, которые покупатель может сверить с оригиналом.

Риски, существующие при самостоятельном отчуждении квартиры, разнообразны. Здесь приведены только самые распространённые из них. Однако перечисленных вариантов достаточно для вывода – если вы решили продавать квартиру без посредников, составляйте договор и расплачивайтесь у нотариуса. Это позволит снизить вероятность возникновения проблем.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Хлопотный процесс продажи квартиры состоит из нескольких этапов, которые можно разделить на два блока – подготовительный и взаимодействие с покупателями.

Предпродажная подготовка

Она состоит из придания жилью хорошего товарного вида и подготовки документов. Если квартире нужен ремонт, то постарайтесь сделать хотя бы минимальные действия по улучшению состояния жилья. Трубы не должны протекать, унитаз должен быть в исправном состоянии, а из кранов вода должна течь только тогда, когда их открывают.

Сходите к нотариусу с документами по квартире и поинтересуйтесь – весь ли пакет сформирован. Обычно такие консультации оказываются на безвозмездной основе.

Начинать работу с клиентами нужно только в том случае, если у вас уже есть на руках все документы. В противном случае покупателю придётся ждать, когда бумаги будут собраны, а это не всем нравится.

Оценка и составление объявления

Оценку квартиры можно получить двумя способами. Самый дешёвый, но хлопотный, состоит в том, чтобы самостоятельно проанализировать рынок недвижимости вашего типа.

Для этого придётся просматривать объявления, обзванивать владельцев, делать вид, что вы хотите купить именно такое жильё, возможно придётся посетить некоторые квартиры и поторговаться с их хозяевами.

Другой способ отличается надёжностью, быстротой и некоторыми тратами. Речь идёт об официальной оценке квартиры специалистами, имеющими соответствующие полномочия. В этом случае клиенту трудно будет снижать цену. Однако и вам сложно будет её повышать.

После того, как определен интервал цен, можно составлять объявление. Оно должно быть таким, чтобы человек получил необходимый минимум информации. Однако в каждом объявлении должна быть недосказанность, которая позволит вам аргументированно вести беседу. В объявлении следует указать:

• количество комнат;
• уровень удобств;
• качество ремонта;
• расположение (микрорайон или известные всем ориентиры – завод, магазин, школа и т.п.);
• ориентировочная цена;
• телефон продавца.

В объявлении указываются только достоинства и ориентиры. Например, если ремонт только слегка прикрывает недостатки, то про него вообще писать не надо. Клиент должен позвонить и прийти, а это уже повод для торга.

Поиск покупателя, публикация объявления на Авито

Объявления должны быть тиражированы в самых разных источниках. Впрочем, это зависит от желания и возможностей продавца, а также от населённого пункта. Например, для небольших городов и сёл, достаточно поместить объявление в местной газете и расклеить его в местах скопления людей.

Если квартира находится в городе с населением больше 100000, то можно задействовать интернет и телевидение. В интернете, стоит воспользоваться услугами сайтов, где сконцентрированы самые разные объявления. Человек, желающий купить квартиру без посредников, обязательно просмотрит все объявления на Авито и ему подобных сайтах.

Заключение договора

При заключении договора следует пользоваться образцом, размещённым на сайте Росреестра. Там размещены четыре образца договоров – продажа без земельного участка, с землёй, при долевой собственности и с привлечением кредита. Главным назначением образцов является перечисление той информации, которая необходима для того, чтобы сделка была признана состоявшейся.

Если ваш случай выходит за пределы представленных образцов, оформляйте сделку через нотариуса. Если визит к нотариусу вам кажется лишним, при составлении договора следуйте чётко всем пунктам образцов. При продаже, например, жилья с землей, находящейся в долевой собственности, следует проанализировать два типовых договора и объединить обязательную информацию из двух образцов.

Преимущества самостоятельной продажи

При продаже жилья без посредников работать придётся больше. Увеличиваются риски, происходящие от незнания законов и тонкостей дела. Однако в самостоятельном процессе продажи есть свои большие плюсы. Они состоят в:

• экономии средств;
• снижении рисков, происходящих от недобросовестности риелторов;
• появлении возможности выбора из большего количества вариантов;
• общении с покупателями на всех стадиях продажи, что позволяет лучше узнать их намерения и возможности.

У каждой формы покупки и продажи недвижимости есть свои преимущества и недостатки. Отсутствие посредников создаёт свои риски, но зато устраняет опасность выбора не честного риелтора. Так что, если у вас есть время, опыт и возможность консультироваться, то лучше продайте квартиру самостоятельно.