Инструкция: как продать долю без прямого согласия другого собственника

У сособственников недвижимости есть по закону незыблемое право – преимущественное право выкупа. Это означает, что если один из собственников решил продать долю, он уведомляет другого собственника в обязательном порядке. В свою очередь, другой владелец должен либо выкупить предложенную долю, либо дать согласие на ее отчуждение.

Юридические трудности реализации долевой собственности

На практике бывают случаи, когда добиться какого-то решения от совладельца проблематично. Возникает такой казус, как правило, если местонахождение лица, которому следует отправить уведомление, неизвестно. Аналогичная ситуация может возникнуть, если сособственник является недееспособным и с ним нельзя вести переговоры. Если же сособственник получил уведомление, но ответ от него в течение месяца не был получен, значит, можно спокойно продавать долю.

Уведомление нужно отправить с вручением адресату, иначе потом тот может заявить на суде, что никакого письма не получал. Подпись адресата имеет ключевое значение. Выяснить, действительно ли уведомление дошло до адресата, можно на почте или в курьерской службе.

 Еще одна причина трудностей – сложные взаимоотношения собственников. В случае бытового конфликта получение отказа, либо согласия затягивается. По закону продажа доли возможна, но следует соблюсти все формальности, чтобы нельзя было оспорить сделку.

У владельцев коммунального жилья тоже имеется преимущественное право выкупа, так как комнаты приравнены к долям. Таким образом, продавец обязан известить своих соседей о том, что выставил свою комнату на продажу.

Понятие долевой собственности содержится в ст. 244 ГК. Под ней подразумевается имущество, принадлежащее двум или более лицам на праве совместной собственности.

Например, квартира оформлена на одного супруга, но поскольку по закону все имущество в браке нажито совместно, второй супруг владеет долей ½. И без его согласия отчуждение незаконно. Часть в праве собственности называется долей и определяется в виде дроби (1/2, 1/3, ¼ и т. д.), причем увидеть ее воочию нельзя.

На практике разделить в натуре жилплощадь бывает сложно. Однако совместная собственность переводится в долевую.

Пути обхода преимущественного права покупки доли

Несмотря на риски, собственники, желающие быстрее продать долю, находят вполне законные способы, минуя получение согласия/отказа другого собственника. Проще всего это осуществить путем оформления дарственной.

В случае судебного разбирательства такая схема вызовет вопросы, так как подарок доли лицу, не являющемуся родственником дарителя, подозрителен. Сторонам придется ссылаться на тесные дружеские связи. Возможные последствия – признание сделки ничтожной с возвращением сторон в исходное состояние.

Приобретение залоговой недвижимости

Приобретение залоговой недвижимости – еще один путь обхода преимущественного права. Отчуждение по залогу происходит по такому порядку:

• собственник доли заключает кредитный договор, согласно которому берет заем, а доля выступает в качестве его обеспечения;
• далее владелец отказывается от своей доли;
• кредитор отказывается от требований возмещения взятых взаймы средств;
• стороны кредитного договора оформляют переход права собственности.

Использовать или нет такие схемы – выбор продавца доли. Прямых запретов по закону нет, стало быть, формально все законно.

Если все же продавец решил продать долю без согласия всех сособственников, то нужно предпринять следующие шаги:

Шаг 1. Самостоятельно найти приобретателя доли.

Шаг 2. Оформить проект договора.

Шаг 3. Уведомить сособственников о продаже и условиях сделки.

Таким образом, если в течение месяца никто из совладельцев не даст официального отказа, можно реализовать долю без согласия, поскольку срок для этого юридического действия истечет.

Предварительный договор должен содержать следующие условия:

• предмет сделки – определение номинального размера отчуждаемой доли;
• описание деталей объекта недвижимости;
• значимый пункт документа – цена.

В проект договора можно включить и другие условия, согласованные между сторонами. Важно доказать, что владелец доли предпринял все усилия, чтобы известить других владельцев, даже если известен лишь один адрес – место расположения совместного имущества.

Отчуждение части квартиры

Отчуждение части квартиры – законный метод, требующий соблюдения некоторых формальностей. Для этого нужно выполнить действия:

• провести оценку имущества с учетом того, что доля все равно уступает в цене той, которая реализуется вместе с объектом целиком;
• отправить уведомление второму собственнику о намерении продать долю в квартире с указанием цены;
• полученный отказ нужно заверить нотариально с тем, чтобы подстраховаться на случай оспаривания сделки.

Далее можно продавать и регистрировать переход права. Кроме стандартных документов, требуемых для подачи в Росреестр, потребуется представить разрешение органа опеки, если долей владеет несовершеннолетний. И, как уже было сказано, для отчуждения доли лицом, приобретавшим ее браке, требуется нотариальное согласие супруга. К договору купли-продажи обязательно прилагается акт приема-передачи доли.

Когда жилье находится в собственности с неравным распределением долей, владелец меньшей из них вправе требовать выкупа через суд. Обычно общее пользование долями затруднительно в жилье с одной комнатой. Компромисс может быть достигнут путем мирового соглашения сособственников.

Казалось бы, дарение является самым простым решением, чтобы обойтись без согласия другого собственника, но следует помнить, что лицо, не состоящее в родственной связи, обязано уплатить налог.

Риски обходных схем очевидны: в случае оспаривания сделки трудно что-то доказать. Придется сознаться в том, что одна сделка служила прикрытием для другой, что влечет ее недействительность.