Как подготовить квартиру к продаже — секреты и основные моменты

Продажа квартиры – процесс сложный со всех точек зрения. При купле-продаже недвижимости обе стороны процесса находятся в напряжении. Они знают, что подвергают себя риску. Покупатели ищут подвоха в документах, в состоянии квартиры, пытаются, конечно, сбросить цену. Продавцы всеми силами показывает свою добропорядочность и хорошее состояние товара. Благополучный исход продажи жилплощади находится в прямой зависимости от подготовительного этапа, в который входит не только демонстрации жилья, но и состояние документов.

Квартира как юридический объект — на что нужно обратить внимание?

Первое, что делают люди при покупке квартиры, это осматривают её. Однако следующим действием должно быть ознакомление с документами. Для минимизации рисков собирают следующую информацию.

1. Необходимо знать, сколько человек владеет этим жильём. Самый простой вариант, это наличие одного владельца без несовершеннолетних детей. Однако такая ситуация бывает редко. Чаще всего жилплощадь находится в долевой собственности. Если вы хотите приобрести всю квартиру, то нужно проследить за тем, чтобы в договоре купли-продажи были перечислены все собственники недвижимости.
2. Проверьте наличие детей среди собственников жилья. В этом случае в пакете документов должно быть разрешение от органов опеки.
3. Обратите внимание на информацию о наличии обременения. Если такая запись существует, узнайте суть обременения (залог, невыплаченная ипотека, совместное пользование объектами и т.п.). Проверить наличие обременения можно и по собственному запросу справки из ЕГРН.
4. Не забудьте ознакомиться с паспортом продавца. Зафиксируйте его данные, чтобы потом проверить наличие этого человека в списках недееспособных лиц.
5. Продаваемая квартира должна быть свободна от прописанных там людей. Конечно, можно понадеяться на бдительность риелтора, нотариуса и Росреестра, но лучше проконтролировать это самим.
6. Проверьте наличие долгов по коммунальным платежам. Сделать это просто. Попросите продавца предъявить все счета за последний месяц или справку из управляющей компании.

Бдительность при покупке жилья необходима, однако не стоит превращать подбор жилплощади в шпионские игры. Если увидели что-то подозрительно, переключайтесь на другой объект. Возможно, найдёте что-то лучше и надёжней.

Какие документы нужно собрать?

Начинайте процесс продажи с готовым пакетом документов в руках. Он включает в себя два блока документов – обязательные и дополнительные.

К необходимым относятся следующие документы.

1. Паспорта владельцев недвижимости.
2. Доказательства полномочий продавца. К этой категории относятся документы, подтверждающие права продавца по: наследству, приватизации, приобретению, дарению, доверенности, решению суда.
3. Технический паспорт жилплощади. Он содержит информацию о технических характеристиках жилплощади. В этом документе содержится информация о дате ввода дома в эксплуатацию, этажности строения, площади жилого помещения, инвентарной стоимости.
4. Договор о купле-продаже в письменном виде. Если квартира реализуется на первичном рынке или принадлежит одному лицу, то договор подписывается только покупателем и продавцом. При долевой собственности договор составляет и заверяет нотариус.
5. Справка из органов опеки (при необходимости).
6. Согласие всех собственников жилья, оформленное в письменном виде и заверенное нотариусом.

Дополнительные документы требуются в некоторых случаях или предоставляются по желанию покупателя. К ним относятся:

• кадастровый паспорт;
• справка из управляющей кампании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность продавца;
• справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам.

Юридическими основаниями формирования обязательного и дополнительного блоков документов являются:

• ст. 454, 558, 584 ГК РФ;
• ст. 23 и 30 ФЗ 122;
• ст. 38, 41, 129 ЖК РФ.

Основные секреты: как подготовить к продаже?

Квартиру нужно продавать полностью свободной от любых признаков проживания людей. Покупатель должен в пространстве между потолком, полом и стенами видеть только своё жильё. Тогда ему захочется побыстрей заполнить его своей мебелью.

Тщательная уборка, создание нейтрального дизайнерского стиля

Если продавец не может пока выехать из квартиры, то нужно навести максимальный порядок. Уберите всё лишнее, пусть останется только то, что вам нужно для проживания.

Перед показом жилья проведите генеральную уборку. Её задачей является не только наведение чистоты, но и устранение неприятных запахов. Если вы живёте в продаваемой квартире, постарайтесь не готовить еду в момент показа. Повесьте красивые шторы, поставьте на подоконники красивые цветы.

Расставьте мебель так, чтобы показать все положительные стороны жилья и скрыть отрицательные. Клиент должен видеть квартиру, а не детали интерьера, которые уедут вместе с бывшими хозяевами.

Перед приходом покупателей комнаты нужно проветрить, распылить немного освежителя воздуха с тонким ароматом. Можно сварить хороший кофе. Его аромат заполнит квартиру и создаст уют. Кофе с конфетами и фруктами можно предложить и гостям.

Если ваш подъезд оставляет желать лучшего, не поленитесь и хотя бы уберите мусор. Хорошо бы закрасить надписи на стенах. Времени и денег на это уйдёт немного, зато покупатель не ужаснётся при входе в подъезд. Возможно, ему захочется войти ещё и в квартиру.

При поломках в лифте, вызовите соответствующие службы и потребуйте привести это средство передвижения в надлежащий вид.

Косметический ремонт

 

Авторский дизайн в квартире, конечно, привлекает внимание. Однако, если вы не можете позволить себе дорогой ремонт, сделайте дешёвый косметический. Главное, чтобы у покупателя не создавалось впечатления, что ему предлагают жильё, находящиеся в запущенном состоянии.

В этом случае нужно придерживаться нейтрального дизайна. Во-первых, дешёвый ремонт с претензией на что-то особенное создаёт впечатление плохого вкуса. Во-вторых, покупатели дорогой недвижимости ищут такое жильё, чтобы можно было вселяться сразу, без ремонта. Покупатели, не обладающие большими средствами, обычно приобретают квартиру не дорогую, но потом делают в ней ремонт на свой вкус.

Особое внимание нужно уделить средствам обеспечения комфорта в жилище. Сделайте так, чтобы не протекали трубы, раковины не были засорены, а лампочки все горели при первом же нажатии выключателя.

При дешёвом косметическом ремонте вы не сможете сильно увеличить цену. Однако вы сможете повлиять на скорость продажи недвижимости.

Создание благоприятных условий для оценки квартиры

Оценка недвижимости проводится до появления первых клиентов. Это подготовит вас к торгу. Если вы не прибегаете к услугам посредников, то оценку квартиры придётся проводить самостоятельно.

Лучшим вариантом является привлечение специалистов по независимой оценке квартир, квалификация которых подтверждена соответствующими документами. Такой человек владеет всей полнотой информации. Результатом проведения экспертизы является письменное заключение, которое и послужит основой общения с покупателями.

Приглашать стоит специалистов, имеющих хорошую репутацию. Если вам такие люди не известны, выбирайте организации, которые существуют давно, имеют большой штат и свой сайт. Часто именно по сайту и его содержанию можно определить серьёзность намерений организации.

Особенности продажи квартиры в 2018 году

В 2017-2018 годах по сравнению с предыдущим периодом произошли некоторые изменения в процедуре купли-продажи недвижимости.

1. Уменьшились сроки регистрации до 10 рабочих дней.
2. К госпошлине теперь применяет уменьшающий коэффициент 0,7. Допускается оплата госпошлины после подачи документов на регистрацию.
3. С начала 2017 года вступил в силу ФЗ-218, посвящённый процедурам регистрации недвижимости в госорганах. Теперь за 10 дней можно провести 2 таких процедуры.
4. Произошли изменения в основаниях и сроках приостановки госрегистрации. Теперь приостановка по желанию регистратора может длиться 3 месяца, а по желанию заявителя – полгода.

Подготовка документов

Если вы надумали продавать квартиру, это означает, что у вас уже есть свидетельство о праве собственности на квартиру. В противном случае остальные документы смысла не имеют.

Справка из БТИ оформляется в организации по месту расположения квартиры. Услуга эта платная.

Если в квартире прописан ребёнок, то обратитесь в органы опеки за получением разрешения на продажу. Возможно, что это будет длительная и трудоёмкая процедура. При этом приготовьтесь к тому, что вам откажут в праве на продажу, потому что при этом будут ущемлены права ребёнка.

Сразу договоритесь с бывшей женой (мужем), которая (ый) на момент приобретения жилья состояла (л) с вами в официальном браке. Без очного присутствия бывших жён или мужей во время заключения договора в не обойтись. Персональное присутствие можно заменить нотариальной доверенностью на продажу жилья.

Справку о наличии прописанных жителей и задолженности по оплате коммунальных платежей берут накануне заключения договора. Процесс продажи квартиры может затянуться, в результате вам придётся брать несколько справок.

Специалисты по сделкам с недвижимостью считают, что готовить документы заранее не имеет смысла, поскольку законодательство часто меняется. Возможно, что в день продажи часть ваших документов устареет. Подготовка к продаже квартиры – это не только улучшение товарного вида недвижимости и подготовка справок. Это ещё и ознакомление с юридической базой процесса.