Незаконная перепланировка квартиры — понятия, нормативы и ответственность

Желание переделать своё жилище возникает у многих. Кто-то делает из двухкомнатной квартиры трёхкомнатную, кому-то наоборот хочется иметь вместо двух маленьких комнат одну большую и просторную. Казалось бы, желание хозяина жилплощади никого не должны касаться. Так оно и есть, но только до тех пор, пока реализация этих желаний не формирует риски для жизни и здоровья владельца недвижимости и других людей. Перепланировка может привести к полному или частичному разрушению здания, поэтому подобные действия регулируются законом.

Незаконная перепланировка – суть понятия

Термином «незаконный» обозначаются все действия или бездействия людей, которые противоречат принятым в данной стране законам.

В российском законодательстве действия по изменению состояния жилья регламентируется Жилищным кодексом. Этой теме посвящена Глава 4, в которой раскрываются такие понятия и явления, как:

• виды перепланировок и переустройства (ст.25);
• основания действий по изменению состояния жилищ (26);
• случаи отказов в согласовании производимых или уже произведённых изменений (ст. 27);
• составление акта приёмки работ по переустройству (ст. 28);
• самовольные изменения и их последствия (ст. 29).

Это основные нормативные акты, которыми следует руководствоваться при реализации своих желаний по улучшению жилищных условий. При этом следует различать два основных понятия, которые используются при оценке действий владельцев жилья.

Под переустройством подразумевается внесение существенных изменений в инженерные сети, электрические, газовые и санитарно-технические устройства. Термин «существенные» в данном случае обозначает приведение систем жизнеобеспечения в состояние, не соответствующее информации, отображённой в техническим паспортом жилья.

Под перепланировкой подразумеваются действия, меняющие конфигурацию жилплощади до степени несоответствия информации, отображённой в техническом паспорте.

Таким образом, оба этих понятия можно охарактеризовать как действия, направленные на существенные изменения организации систем жизнеобеспечения и пространства жилплощади.

Если пересказать формулировки ЖК в нескольких фразах, то под незаконной перепланировкой следует подразумевать действия, которые:

• приводят жилое пространство в состояние несоответствия требованиям паспорта;
• не были надлежащим образом согласованы в уполномоченных органах;
• после завершения не прошли процедуру приёмки с оформлением акта.

Если человек привёл принадлежащее ему помещение в состояние существенного отступления от технического паспорта, то он совершил правонарушение со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Ответственность

Как следует из положений статьи 29 ЖК, избежать ответственности за незаконные изменения в квартире можно только в том случае, если изменённое состояние не представляет опасности для имущества, здоровья и жизни людей, проживающих в этом доме. Поскольку требования, предъявляемые к жилым и не жилым помещениям, отличаются друг от друга, то и ответственность за их незаконную перепланировку тоже имеет свою специфику.

Жилые помещения

Если в суде произведённые изменения будут признаны незаконными, то возможно применение следующих мер:

• владельца жилья заставят устранить произведённые изменения (п. 3 ст. 29 ЖК РФ);
• уполномоченные органы продадут жильё, используя полученные деньги на приведение квартиры в соответствие с паспортом;
• расторжение договора социального найма с требованием к владельцу недвижимости привести жильё в прежнее состояние.

Последние две меры принимаются в том случае, если изменения оказались настолько масштабными, что стали представлять собой угрозу жизни и здоровью большого количества людей, а владельцы или наниматели жилья не предпринимают мер по устранению нарушений.

На ликвидацию результатов перепланировки даётся определённый срок. Если человек не успевает привести жильё в порядок за это время, суд может продлить сроки восстановления. Однако при дальнейшем бездействии могут быть приняты серьёзные меры вплоть до изъятия и продажи квартиры.

Не жилые помещения

К данной категории относятся помещения, не приспособленные для постоянного проживания в них людей. Их назначение состоит в том, чтобы обеспечивать производство, торговлю, хранение изделий и продуктов, проведение образовательной, культурной, спортивной деятельности.

Каждое нежилое помещение имеет своё целевое назначение, закреплённое в соответствующей документации. Потребность в перепланировке и переустройстве таких зданий может возникать довольно часто. Обычно что-то перестраивают в связи с производственной необходимостью.

Подобные действия регламентируются несколькими федеральными законами, а также подзаконными актами и ведомственными нормативами.

Градостроительный кодекс допускает эксплуатацию нежилых помещений только при условии соответствия (ст.55.24 ГрК РФ):

• разрешенному использованию;
• техническим регламентам;
• проектной документации;
• нормам надлежащего технического состояния;
• критериям устойчивости и надежности.

Если в результате перепланировки нарушаются данные условия, то эксплуатация здания может быть прекращена до полного устранения обнаруженных недостатков (ст. 55.26 ГрК РФ).

Запрет на эксплуатацию здания для организации, особенно коммерческой, является своего рода наказанием юридического лица и руководства организации.

Как уладить проблемы?

Существуют только две возможности избежать серьёзных неприятностей, связанных с самовольной перепланировкой жилых и не жилых помещений. Можно доказать, что действия по изменению конфигурации помещения не влияют на безопасность здания, или устранить все самовольные сооружения.

Если факт перепланировки ещё не рассматривался в суде, то нужно пройти согласование в установленном порядке с предоставлением всех документов, включая проект изменений в техническом паспорте. Поскольку сооружения уже имеются в наличии, лица, принимающие решение, могут оценить степень их безопасности, выехав на объект.

Если к новой конфигурации помещения у должностных лиц есть претензии, то следует выяснить характер опасности произведённых изменений. Проанализировав замечания экспертов, можно составить новый проект перепланировки так, чтобы минимизировать работы по устранению самовольных сооружений. Вполне возможно, что в соответствии с новым проектом вам придётся переделать совсем немного, после чего останется узаконить изменения в заново утверждённом техническом паспорте.

Безвыходной является только ситуация, когда были устранены конструкции, на которых держится всё здание. В этом случае есть только один выход – как можно быстрей вернуть всё в состояние, предусмотренное техническим паспортом.

Размеры штрафных санкций, согласно действующему законодательству

Независимо от характера перепланировки на владельца жилья накладываются штрафные санкции в размере 25 МРОТ для физических лиц и от 300000 до 1000000 рублей для юридических.

Размеры штрафных санкций по отношению к юридическим и должностным лицам при незаконной перепланировке нежилых помещений зависят от степени опасности производства, возникших рисков и ведомственных нормативов. При возникновении риска опасности для жизни и здоровья не только работников, но и населения возможно возбуждение уголовного дела.

Штраф накладывается за сам факт незаконного изменения конструкций. После этого владелец недвижимости должен пройти весь путь согласований в соответствующих инстанциях. Чем быстрей это будет сделано, тем лучше, потому что штрафовать могут неоднократно до момента устранения нарушения или легализации изменений.

Вся законодательная база, регламентирующая состояние зданий, сооружений и помещений различного характера направлена на обеспечение безопасности людей. Подгонка стандартной квартиры под потребности семьи и владельца жилплощади часто оборачивается не повышенным комфортом и удовлетворением эстетических потребностей, а трагедией. Причём расплачиваются за самовольную перепланировку совершенно посторонние люди. Закон предусматривает суровые меры воздействия на тех, кто рискует имуществом, здоровьем и жизнями людей. Так что лучше улучшать свои жилищные условия в соответствии с нормами закона. Так будет дешевле, надёжней и безопасней.