Как правильно оформить договор задатка при покупке квартиры

Проведение сделки купли-продажи – довольно сложный юридический процесс, в том числе, со стороны финансовых взаиморасчетов. Именно поэтому в качестве промежуточного акта, регламентирующего намерение граждан завершить сделку и получить соответствующую выгоду, выступает договор задатка. Подобное соглашение является закреплением волеизъявления сторон, в частности продавца – не продавать квартиру кому-либо другому, а покупателя – внести всю сумму, установленную сторонами при обсуждении условий, не позднее определенного срока.

Многие граждане путают задаток с залогом или авансом. При этом авансовый расчет предполагает возврат всей суммы покупателю в случае отказа последнего от совершения своих обязательств, а залог в принципе не применяют при подобных сделках, поскольку это финансовый регулятор, необходимый для исполнения уже имеющегося обременения.

Что такое сделка о задатке?

Непосредственные нормы и условности правоотношений, касающиеся сделки по оформлению задатка установлены и регламентируются гражданским законодательством в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.

Само понятие предписывается как некоторый объем денежных средств, которые одна сторона по договору передает второй стороне, в качестве доказательства осуществления своих намерений по исполнению сделки. Данная сумма в конечном итоге входит в стоимость объекта договорных правоотношений, и впоследствии будет учитываться при окончательном взаиморасчете.

Исходя из содержания понятия задатка, можно сделать вывод, что указанные правоотношения не существуют сами по себе, они являются неотъемлемой частью другой, более крупной, сделки. Например, это может быть купля-продажа любого имущества (в том числе движимого), аренда или даже мена, если суммы объектов рассматриваемого соглашения отличаются друг от друга.

Поскольку задаток неразрывно связан с денежными знаками, договор о его передаче обязательно оформляется в письменном виде с последующей подготовкой и передачей расписки о получении причитающихся по договору средств.

При продаже квартиры

Сторона продавца правоотношений купли-продажи жилого помещения, которое, по сути, является получателем задатка, берет на себя обязанность принять денежные средства на хранение, и не распоряжаться ими до окончания проведения мероприятий по осуществлению условий реализации недвижимого имущества.

В момент получения средств указанное лицо оформляет расписку о том, что деньги ею получены в объеме, который указан по договору (либо иное, если при стечении обстоятельств размер задатка был уменьшен).

Если впоследствии, до момента окончания сделки, данное лицо изменит свое решение относительно реализации недвижимости, он обязан не просто вернуть средства, передаваемые по договору задатка, но и оплатить, так называемую неустойку, которая приравнивается к первоначально полученной сумме.

В этом плане граждане, желающие реализовать свое имущество путем продажи, чаще выбирают авансовые платежи, правовой статус которых несколько мягче, относительно выплат в случаях неисполнения обязательств.

При покупке квартиры

Покупатель, после принятия решения о дополнительных денежных обязательствах, становится также плательщиком задатка. Исходя из суммы, установленной договором купли-продажи, сторонами определяется часть, которая будет передана первоначально в качестве доказательства исполнения намерений по приобретению жилья.

После оформления договора по передаче задатка, покупатель передает получателю средств оговоренную сумму денег, взамен получая собственноручно написанную продавцом расписку.

Если в какой-то момент сделки покупатель посчитает необходимым отказаться от дальнейшего проведения мероприятий, он теряет право на возврат средств, которые были переданы им по обеспечивающему договору, в полном объеме.

При такой же ситуации, авансовые платежи возвращаются покупателю, за вычетом средств, причитающихся в качестве компенсационных.

Как правильно оформить текст соглашения?

Первоначальным документом, который является основанием заключения договора задатка, является договор купли – продажи недвижимости. Именно поэтому, в целях соблюдения норм гражданского права, необходимо действовать следующим образом и соблюдать определенные правила:

1. Подготовка и оформление договора купли-продажи. Данное соглашение содержит в себе предмет рассмотрения сделки, его описание и функциональное назначение. Также указывается общая сумма сделки и сроки для исполнения договора. Именно при наличии указанных данных, можно говорить о возможности подготовки договора о передаче задатка;
2. Оформление сделки о задатке, которое, как и договор купли-продажи, оформляется в виде письменного документа. В самом акте указываются те же данные, что и по основному договору. Меняется только сумма средств, которые относятся именно к обеспечительным мероприятиям;
3. Передача денежных средств на хранение и подготовка расписки о полученной сумме;
4. Исполнение требований по сделке, в том числе передача самого объекта недвижимости и оставшейся суммы по договору;
5. Проведение взаиморасчетов, составление акта приема-передачи и уничтожение расписки, как уже исполненного обязательства.

Возможно составление дополнительного соглашения или отдельного пункта в акте, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Акт о передаче задатка при покупке квартиры

Оформление соглашения о передаче денежных средств, в качестве обеспечительных мер по сделке, должно производиться в соответствии с типовыми рекомендациями по включению основных понятий в текст договора. А именно, в тексте акта обязательно должны быть включены следующие моменты:

1. Наименование и прямое указание на привязку к договору купли продажи. Например, «Договор задатка, применяемый к договору купли-продажи от 01.01.2018 года»;
2. Место и дата заключения сделки – может отличаться от первоначального места совершения мероприятий по продаже жилья;
3. Информация о лицах, заключающих указанное соглашение с обозначением правовой привязки к стороне по основной сделке;
4. Цель заключения соглашения – для исполнения обязательств по основному договору с точной формулировкой предмета сделки со ссылкой на уже заключенный акт;
5. Предмет задатка – денежные средства, передаваемые его получателю (продавцу по основному договору). Указанию подлежит не только сумма задатка, но и ее процентное соотношение со стоимостью квартиры и последующее включение сумм при перерасчете на день исполнения сделки купли-продажи;
6. Сроки исполнения действий по основному договору;
7. Права и обязанности сторон;
8. Разрешение споров и порядок урегулирования конфликтов;
9. Заключительные положения с применением норм, не противоречащих статьям 380 и 381 Гражданского кодекса;
10. Контактные данные лиц, заключивших сделку и их подписи.

Образец

Скачать и ознакомиться с типовым образцом договора о задатке при покупке квартиры.

При необходимости условия могут меняться, необходимо исходить из конкретно сложившейся ситуации.

Перед тем, как приступить к оформлению документов по передаче задатка сторонам стоит дополнительно обсудить вопросы исполнения взятых на себя обязательств. Также не должны оставаться без внимания вопросы урегулирования споров и взаимные соглашения о возможном переносе сроков окончания исполнения сделки по купле или продаже недвижимого имущества.